El aseguramiento del derecho de propiedad. Notas para una efectiva protección a los terceros adquirentes de inmuebles
| Autor | Suset Hernández Guzmán |
| Cargo | Universidad de La Habana, La Habana, Cuba; profesora del Departamento de Derecho Civil y de Familia. Universidad de La Habana, La Habana, Cuba |
| Páginas | 147-177 |
Revista de deRecho PRivado, i ssn: 0123-4366, e-issn: 2346-2442, n.º 42, 2022, 147-177
El aseguramiento del derecho
de propiedad. Notas para una
efectiva protección a los terceros
adquirentes de inmuebles*
❱ suset heRnÁn dez guzmÁ n
**
resuMen. Cuando de adquisición del derecho de propiedad se trata, seguridad y
efectividad constituyen pilares esenciales de cualquier examen que se perle. Ello
denota mayor relevancia en presencia de terceros adquirentes, de ahí la oportunidad
para el análisis del aseguramiento de este particular derecho subjetivo, con hincapié
en su esencia, razón y funciones; y la determinación del modelo de aseguramiento
que resulta más eciente, como garantía de la protección efectiva de estos sujetos.
palabras clave: aseguramiento de la propiedad, registro de la propiedad, tercero
adquirente de inmuebles, derecho de propiedad, seguridad jurídica.
Property Right Assurance. Notes for Effective Protection to Third
Party Acquirer on Real Estate
abstract. When talking about the acquisition of property rights, safety and effec-
tiveness are essential pillars of any analysis of the topic. In presence of third party
acquirers it takes greater relevance, hence the opportunity to analyze the assurance
of this particular subjective right, with emphasis on its essence, reason and functions;
* Fecha de recepción: 11 de junio de 2020. Fecha de aceptación: 27 de agosto de 2021. Para citar
el artículo: Hernández guzMán, S., “El aseguramiento del derecho de propiedad. Notas para una
efectiva protección a los terceros adquirentes de inmuebles”, Revista de Derecho Privado, n.° 42,
enero-junio 2022, 147-177, doi: https://doi.org/10.18601/01234366.n42.07
** Universidad de La Habana, La Habana, Cuba; profesora del Departamento de Derecho Civil y de
Familia. Universidad de La Habana, La Habana, Cuba; profesora del Departamento de Derecho
Civil y de Familia. Doctora en Derecho, magíster en Derecho y abogada, Universidad de la Habana,
La Habana, Cuba. Contacto: suset84@gmail.com. Orcid: 0000-0001-8802-4346
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SuS e t Her n á n d e z Gu z m á n
Revista de deRecho PRivado, i ssn: 0123-4366, e-issn: 2346-2442, n.º 42, 2022, 147-177
and also in determining the most efcient way to safeguard property right, as a gua-
rantee of the effective protection of these subjects.
Keywords: property right assurance, land register, third party acquirer on real estate,
property right, legal protection.
suMario: Introducción. i. Tres interrogantes necesarios sobre el aseguramiento del
derecho de propiedad ii. Modelos de aseguramiento del derecho de propiedad. Hacia
el sistema más eciente. iii. Registros de títulos y registros de derechos. Conclusio-
nes. Referencias.
Introducción
Mucho se ha escrito sobre el derecho de propiedad y sus modos de transmisión y
adquisición, así como variados han sido los enfoques y los puntos de interés para
la comunidad cientíca1. Pero de todos, resultan de interés los relacionados con el
derecho de propiedad adquirido mediante contrato de compraventa de bienes in-
muebles, cuando el transferente carece de legitimación para disponer y el adquirente
desconoce este hecho u otros que pudieran estar asociados a él.
De modo preliminar, conviene denir a los terceros adquirentes de inmuebles2
como aquellos sujetos que obtienen de manos de sus transferentes –aparentes ti-
tulares– el derecho de propiedad sobre bienes de tal naturaleza; sin embargo, al
momento de la celebración del contrato traslativo, los respectivos transferentes
–efectivamente– no gozan o han dejado de gozar de tal condición real, por lo que
carecen de la facultad de disposición sobre dichos bienes.
1 Ya sea desde su arista real o negocial ha sido ampliamente examinada en la doctrina civilista: giMé-
nez roig, E., Transmisión del derecho de propiedad por contrato de compraventa, Madrid, Colegio
de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España y Centro de Estudios Registrales, 1991;
sáncHez cebrián, J., “La teoría general de la trasmisión de bienes y el Registro de la Propiedad en
España”, Revista de Derecho: División de Ciencias Jurídicas de la Universidad del Norte, n.° 30,
julio-diciembre, 2008, 1-32; Moreno ceballos, Y., “Consideraciones en torno a la adquisición de
la propiedad en el Código Civil cubano”, en Matilla correa, a. (Coord.), Panorama de la Ciencia
del Derecho en Cuba. Estudios en Homenaje a Dr. C. Julio Fernández Bulté, La Habana-Mallorca,
Universidad de La Habana-Lleonard Muntaner Editor, 2009, 652-665; cabanes espino, I., “La pro-
piedad y su adquisición. Especial referencia al ordenamiento jurídico cubano”, en pérez gallardo,
L. B. (Coord.), El Código Civil cubano de 1987: veinticinco años después. Libro Homenaje al
profesor Dr. Tirso A. Clemente Díaz, La Habana, uniJuris, 2014, 305-321.
2 Vale apuntar que no se trata de cualquier tercero, pues debe reunir especiales y concretos presu-
puestos para recibir tal calicación y protección. En virtud de dichas características, se le identica
como “tercero protegido”, “tercero hipotecario” o “tercero adquirente de buena fe”. Esta última
denominación es, seguramente, la más estandarizada por la doctrina y las legislaciones; no obstante,
se preere nombrarle como “tercero adquirente” ya que, en todo caso, este sujeto ha recibido el bien
con el ánimo de adquirir su propiedad. Su especial tutela dependerá, entonces, de la concurrencia de
los requisitos que más adelante se indican.
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