AUTO de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 54498-31-53-002-2021-00010-01 del 18-12-2023
| Sentido del fallo | INADMITE DEMANDA DE CASACIÓN |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Número de sentencia | AC3347-2023 |
| Fecha | 18 Diciembre 2023 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil - Familia de Cúcuta |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de expediente | 54498-31-53-002-2021-00010-01 |
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
Magistrado ponente
AC3347-2023
Radicación n° 54498-31-53-002-2021-00010-01
(Aprobado en sesión de diecinueve de octubre de dos mil veintitrés)
Bogotá, D.C., dieciocho (18) de diciembre de dos mil veintitrés (2023).
Decide la Corte sobre la admisión del escrito que sustenta el recurso de casación interpuesto por el demandante frente a la sentencia proferida el 9 de diciembre de 2022, por la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de San José de Cúcuta, en el juicio verbal promovido por J.H.M. contra Camilo Andrés Ramírez Numa.
ANTECEDENTES1. A. tenor de la demanda y su subsanación, el accionante solicitó:
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Como pretensiones principales:
Declarar la «nulidad absoluta» del «contrato de permuta» ajustado el 18 de julio de 2018 entre las partes, toda vez que «…el bien inmueble presenta [un] vicio oculto».
Proclamar la «recisión» de tal pacto, puesto que «…el demandado no realizo (sic) la entrega en la fecha estipulada, libre y saneado, por ello, de acuerdo a la ley, en este caso el demandante, puede solicitar que se rescinda el contrato por incumplimiento del vendedor».
Ordenar que «las cosas vuelvan a su estado anterior, y el reconocimiento de las inversiones y mejoras realizadas, junto con los daños y perjuicios ocasionados.»
1.2. Y como peticiones subsidiarias, «ordenar al señor C.A.R.N. la restitución del precio pagado (…) junto a la indexación por la pérdida del valor adquisitivo (…); pagar por indemnización de perjuicios (…) por lucro cesante y daño emergente (…) $1.800’000.000 (…) y por perjuicios morales el valor equivalente» a 350 SMMLV «a la fecha de la presentación de la demanda según lo establecido en el código contencioso administrativo» (sic).
2. El demandante soportó sus pretensiones indicando, en síntesis, que:
2.1. Celebró, el 18 de julio de 2018, mediante escrito privado, «contrato de permuta» con el convocado, a través del cual -agrega la Corte- aquel dijo transferir a este la finca La Estrella, ubicada en la vereda M. del municipio de Gamarra - Cesar, con área de 181 hectáreas más 3.116 m2, compuesta de 4 lotes identificados con las matrículas 196-51587, 196-51588, 196-51589 y 196-51590 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Aguachica, por valor total de $1.359’837.000.
Por su parte, C.A.R.N. se comprometió a subrogar 2 créditos que pesaban sobre tres de aquellos predios, en cuantía total de $430’000.000, garantizados con gravámenes hipotecarios a favor del Banco Agrario y del Banco de Bogotá; transferir a J.H.M. el edificio Los Álamos, tasado en $400’0000.000, construido sobre el lote 42 de la carrera 10 A de la ciudad de Ocaña – Norte de Santander, identificado con la matrícula 270-63398 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, totalmente terminado, sometido a propiedad horizontal y con sus 5 apartamentos desenglobados; y pagar en dinero $529.837.000; éstas dos últimas obligaciones en un plazo no superior a 5 meses a partir de la aceptación, por los acreedores hipotecarios, de las subrogaciones crediticias referidas.
2.2. Agregó el promotor que a pesar de que él transfirió, mediante la correspondiente tradición, los lotes que componen la Finca La Estrella y entregó su posesión al convocado o a quien este designó, no recibió la transferencia del edificio Los Álamos, porque «dentro de los linderos que comprende este inmueble sobrepasa el área reconocida y que presuntamente existe una invasión a un predio aledaño, y que este predio aledaño corresponde a una reserva forestal», pues «el Acta de Visita realizada (…) por parte del Inspector de Obra de la Inspección de Policía 1ª de Ocaña [señala que] lo aprobado no corresponde con lo construido y que además posiblemente se encuentra invadiendo el área que según planeación este predio tiene es de 134,2 metros cuadrados y lo aprobado en el reconocimiento fue un área de 94 metros» (sic).
2.3. Por último, refirió que fue engañado y ha sufrido perjuicios por no poder usufructuar el edificio Los Álamos.
3. El convocado se opuso al petitum y formuló las excepciones meritorias de «inexistencia de las prestaciones solicitadas», «inexistencia del incumplimiento solicitado por el demandante» e «inexistencia del daño moral».
4. Agotadas las fases del juicio, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de O., con sentencia de 22 de octubre de 2021, dispuso declarar que la «promesa de compraventa de fecha 18 de julio del 2018 (…) perdió sus efectos obligacionales, frente a las pretensiones de la parte actora» y negar íntegramente el petitum.
5. Apelada tal decisión por el demandante, el 9 de diciembre de 2022 el juzgador de segunda instancia revocó la declaración de que la promesa de compraventa perdió efectos obligacionales y confirmó el fallo en lo demás.
SENTENCIA DEL TRIBUNAL
1. Inicialmente el fallador ad-quem estimó cumplidos los presupuestos procesales, inexistente vicio procesal que impusiera anular el juicio, que su competencia está limitada a los reparos expuestos y sustentados en la alzada y recordó el ordenamiento jurídico que rige la promesa de compraventa.
2. A continuación anotó que el primer reparo incoado por el apelante alude a que el fallo del juzgador a-quo fue incongruente, porque el negocio ajustado entre las partes involucró diversos contratos pero el estrado judicial se limitó a la promesa de compraventa de fecha 18 de julio de 2018.
2.1. Sin embargo, coligió el tribunal, no existió la incongruencia alegada, porque la sentencia censurada concluyó y acertó en que, por aplicación del artículo 1850 del Código Civil, interpretando la demanda, valorando la prueba documental y los testimonios de L.S., A.T. y R.L., el pacto ajustado entre los litigantes es promesa de compraventa, que tuvo por objeto la finca La Estrella, por el precio de $1.359’837.000, y la escritura pública prometida sería signada una vez aprobadas las referidas subrogaciones -por lo que estaban presentes los elementos esenciales de la venta-; así como que el precio lo cubriría el demandado transfiriendo el edificio Los Álamos de la ciudad de Ocaña por $400’000.000, subrogándose en 2 créditos hipotecarios por $430’000.000 y entregando $529’837.000 en efectivo, constituyendo estas dos últimas obligaciones más de la mitad del precio estipulado en la promesa.
Además, no sólo fue analizada la promesa de venta, también la compraventa prometida y efectuada, porque el juzgador dedujo que tras el rechazo de los acreedores hipotecarios de las subrogaciones, Camilo Andrés Ramírez Numa pagó en su totalidad las deudas de J.H.M. -previo acuerdo verbal entre ambos- quedando a favor de este el saldo de $12’000.000; aquel también obtuvo la cancelación de los gravámenes hipotecarios que pesaban sobre 3 de los lotes que conformaban la finca La Estrella; el prometiente vendedor celebró las escrituras públicas por medio de las cuales vendió los predios que componen La E. al prometiente comprador o a quien este designó; de los $529’837.000 el demandado pagó $483’220.000; y sólo resta erogar los $400’000.000 que cubriría el prometiente comprador mediante la transferencia del edificio Los Álamos.
Por ende, tales conductas de las partes ratifican la compraventa celebrada y fueron analizados todos los pactos celebrados entre las partes, sin limitarse a la promesa de venta, de donde no hubo incongruencia.
2.2. Tampoco se configura la inconsonancia porque, en cuanto a la «nulidad absoluta» de la promesa «y/o su recisión», el estrado judicial de primera instancia desechó esas pretensiones tras el cumplimiento de la obligación de hacer surgida de la promesa de venta, como fue la enajenación por compra de la finca La Estrella, lo que extinguió el precontrato. Y en cuanto a la existencia de vicios redhibitorios u ocultos en el edificio Los Álamos, señaló que no existía objeto ilícito; que las reglas de la experiencia muestran que casi nunca coinciden los datos de las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos con los del Instituto G.A.C.; que en el caso de autos fue realizado ajuste de cotas que legalizó y permitió la coincidencia de los datos de los aludidos entes administrativo; y que los vicios redhibitorios no surgen de la obligación de hacer producto de la promesa de venta, sino de la obligación de dar consistente en la entrega del bien, lo cual no ha ocurrido jurídica ni físicamente.
3. No obstante lo anterior, agregó el tribunal, a pesar de que la promesa de compraventa adolecía de nulidad por no determinar la hora, fecha y notaría donde sería suscrita la escritura pública de venta, al otorgarla las partes refrendaron la promesa y la sanearon por confirmación o ratificación tácita, conforme a los artículos 2 de la ley 50 de 1936, 1753 y 1754 del Código Civil; y la entrega del edificio Los Álamos se convirtió en obligación accesoria por comportar el pago de una parte del precio pactado, que puede ejecutarse mediante la entrega de dinero, sin que su insatisfacción genere el incumplimiento de la promesa, «pues con las escrituras de venta de la finca La E. se cumplió con el objeto de la promesa de compraventa (….) pero eso no implica predicar pérdidas de efectos obligaciones del contrato demandado, respecto al demandante (pues este si (sic) podría acudir a otras acciones judiciales para dilucidar lo ocurrido, por ejemplo la acción de simulación)…., por lo cual por la Sala será revocado el numeral primero de la parte resolutiva de la sentencia».
4. En cuanto al segundo reparo de la apelación, que abogó por la declaración del mutuo disenso, o la nulidad de la promesa por omisión de sus requisitos ad substantiam actus, o por el incumplimiento de la promesa de venta, precisó el tribunal:
4.1. Referente al mutuo disenso, erigido en que durante el proceso las partes manifestaron expresamente su deseo de desistir de todos sus negocios, el juzgador colegiado interpretó que hacía referencia «a lo que...
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