Concepto ICBF nº 22-2020
| Jurisdicción | Colombia |
| Año | 2020 |
| Fecha | 03 Agosto 2020 |
CONCEPTO ICBF No 22
Fecha: 2020-08-03
Asunto: CUOTA DE ARRENDAMIENTO
- PROBLEMA JURÍDICO
¿Puede arrendarse un bien inmueble del cual el ICBF es propietario en una cuota parte equivalente al 0.017168 %, teniendo en cuenta que la porción de participación de la Entidad es tan mínima que imposibilitaría cualquier acción de oposición frente a la decisión de los demás comuneros?
- RUTA METODOLÓGICA PARA RESPONDER EL PROBLEMA JURÍDICO
Para dar respuesta el problema jurídico: (i) se establecerá el marco jurídico aplicable; (ii) se revisarán los antecedentes de la solicitud; (iii) se analizará el caso concreto, y finalmente (iv) se expondrán las conclusiones.
2.1. MARCO NORMATIVO APLICABLE
Artículos 16, 17 y 18 de la Ley 95 de 1980, artículos 667, 1981, 2322 y 2323 del Código Civil, Ley 610 de 2000, artículo 2.2.1.2.1.4.11 del Decreto 1082 de 2015, y literal i) numeral 4, artículo 2 de la Ley 1150 de 2007.
2.2. ANTECEDENTES
Como resultado del proceso de liquidación de la Sociedad xxxxxxxx, al ICBF le correspondió sobre el bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria XXXXXX, el 0.0211208% del total del área adjudicada (80%), equivalente al 0.017168% de la totalidad del bien. Del 80% adjudicado, se comparte la propiedad con otros 11 comuneros, quienes a la fecha se encuentran de acuerdo en suscribir un contrato de arrendamiento.
En el acta de reunión de comuneros del Lote “XXXXXXXXXav calle 127 no. 87-20 lote San Jorge” identificado con folio de matrícula XXXXXXXXXXXX, en desarrollo del punto 2 del día, “acuerdos sobre administración y enajenación de los activos adjudicados en la liquidación de XXXXXXXXXX”, se expresó:
El Grupo de Gestión de Bienes eleva la presente solicitud de concepto, conociendo la prohibición existente en el numeral 9.2.3.1 de la Guía de Gestión de Bienes del ICBF respecto a que el Instituto no tiene la facultad para suscribir contratos sobre los inmuebles de su propiedad, pero considera que “para este caso sui generis, en la cual la porción de propiedad de esta entidad es tan mínima, que imposibilitaría cualquier acción de oposición, y de acuerdo a que la mayoría de comuneros han indicado su voluntad de dar el inmueble en alquiler, se considera que lo apropiado para el caso es acogerse a lo ya decidido”.
2.3. ANÁLISIS JURÍDICO
De la propiedad plural:
Sobre la propiedad plural hay que atender al concepto 892013 de la Oficina Asesora Jurídica de ICBF, respecto a los tipos de propiedad:
“el artículo 2322 del [C]ódigo [C]ivil define este tipo de propiedad como un cuasicontrato de comunidad al disponer que: “la comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad, o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato”. Así mismo, el artículo 2323 del mismo código dispone que: “el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social”.
Cabe recordar que los cuasicontratos son fuente de obligaciones, aunque en palabras de Castro Ayala[1]: “(…) en nuestro ordenamiento jurídico, como son la comunidad, la agencia oficiosa y el pago de lo no debido, son muy diferentes entre sí y, si bien tienen efectos jurídicos, como fuente de obligaciones, quedan mejor comprendidos dentro de otros conceptos; en efecto, la comunidad es en realidad una forma de propiedad (…) (Negrillas fuera de texto).
Por su parte, xxxxxxx[2], en su libro Bienes, señala que “cuando el derecho de propiedad se ejerce por varios sujetos la propiedad se denomina plural (...) Si la pluralidad de sujetos se presenta sobre un objeto y el derecho ejercido es el dominio, el fenómeno se denomina copropiedad (…)”.
Según lo anterior, tenemos que cuando dos o más personas son propietarios de un mismo bien se genera una copropiedad en la cual todos los comuneros son dueños de la totalidad del bien físico o material, mientras persista la indivisión. En efecto y tal como lo señala el mismo autor recién citado “el comunero o copropietario tiene sobre el bien una cuota ideal no concreta o identificable física o materialmente de forma que puede enajenarla, hipotecarla en prenda, etc., sino que para ello requiere la aceptación de sus demás compañeros[3]”.
Respecto de las características de la copropiedad y siguiendo lo dispuesto por las normas del Código Civil y por la doctrina citada, se debe advertir que el copropietario solo es dueño exclusivo e individual de la cuota que le corresponde en la comunidad y en ese sentido solo tiene derecho a una parte de sus frutos[4], dependiendo del valor de la cuota que le corresponde. En otras palabras, existen tantos derechos de dominio cuantos propietarios hubiera sobre el objeto y todos unidos forman la propiedad plena.
En ese sentido, la cuota se convierte en parte del patrimonio del comunero la cual, según lo dispone el artículo 667 del Código Civil, será considerada un bien inmueble si el derecho de dominio que se ejerce es sobre un bien inmueble o será mueble si el bien sujeto a ese derecho real es de esa tipología.
Derechos de los comuneros:
Para José J. Gómez[5] la propiedad en común y proindiviso se caracteriza por:
- El comunero no tiene derecho exclusivo y total sobre el objeto. Su señorío es parcial.
- La cuota es un ideal no representable materialmente en la indivisión.
- En la comunidad existen tantos derechos de dominio como comuneros, y todos unidos forman la propiedad plena.
- Fuera del derecho individual, existe un derecho colectivo sobre el bien, que consiste en el uso, goce y administración del bien, que se ejerce con el acuerdo y consentimiento de todos los comuneros.
La Ley 95 de 1890 en sus artículos 16 y siguientes, establece las reglas para la toma de decisiones en el marco de la comunidad.
Si los comuneros no se avinieren en cuanto al uso de las cosas comunes nombrarán un administrador que lo arregle, sin perjuicio del derecho de los comuneros a reclamar ante el Juez contra las resoluciones del Administrador, si no fueren legales.
A la hora de establecer las reglas sobre el uso de las cosas en común, es obligatorio que los acuerdos que se alcancen sean por el sistema de mayorías. La mayoría no se determina a partir del número de personas, sino que se realiza sobre la base de los intereses de la comunidad. Esto conforme al artículo 17 de la precitada norma:
El administrador será nombrado por los comuneros en junta general, por mayoría absoluta de votos. Habrá Junta General cuando concurra un número que represente más de la mitad de todos los derechos.
Pero esta mayoría no puede desconocer los derechos de aquellos comuneros con una menor participación. Tal es el caso del ordenamiento jurídico colombiano en materia comercial, en el que se reconocen derechos de los accionistas minoritarios:
“Al respecto le manifiesto que a lo largo de todas las normas que en el Código de Comercio regulan la materia, el legislador colombiano privilegia el sistema de las mayorías como vehículo de toma de decisiones en cualquier sociedad mercantil. Aparejado a lo anterior, existen algunas instituciones que tienden a la protección o aseguramiento de los derechos de las minorías, como por vía de ejemplo, podemos citar la elección de cuerpos colegiados a través del mecanismo del cuociente electoral, según lo dispone el artículo 197 del Código de Comercio”[6].
Del arrendamiento de bienes de uso público y fiscales:
Para efectos de este concepto, resulta importante indicar la diferencia entre el arrendamiento de bienes de uso público y fiscales. Los bienes de uso público son aquellos de propiedad del Estado, que se destinan al uso, goce y disfrute de los habitantes del territorio, mientras que los bienes fiscales son aquellos que pertenecen a una persona jurídica de derecho público[7].
El primero, será administrado de acuerdo a las reglas del Derecho Público y conserva en toda ocasión sus rasgos de inalienables, inembargables e...
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