INFORME DE PONENCIA PARA PRIMER DEBATE DEL PROYECTO DE LEY NÚMERO 301 DE 2020 CÁMARA, por medio de la cual se expide el Régimen de la Propiedad Horizontal en Colombia y se dictan otras disposiciones
| Fecha de publicación | 23 Diciembre 2020 |
| Número de Gaceta | 1554 |
| Tipo de documento | Colombian History Events |
PONENCIAS
DIRECTORES:
IMPRENTA NACIONAL DE COLOMBIA
www.imprenta.gov.co
SENADO Y CÁMARA
AÑO XXIX - Nº 1554 Bogotá, D. C., miércoles, 23 de diciembre de 2020 EDICIÓN DE 76 PÁGINAS
REPÚBLICA DE COLOMBIA
RAMA LEGISLATIVA DEL PODER PÚBLICO
C Á M A R A D E R E P R E S E N T A N T E S
JORGE HUMBERTO MANTILLA SERRANO
SECRETARIO GENERAL DE LA CÁMARA
www.camara.gov.co
GREGORIO ELJACH PACHECO
SECRETARIO GENERAL DEL SENADO
www.secretariasenado.gov.co
G a c e t a d e l c o n G r e s o
I S S N 0 1 2 3 - 9 0 6 6
INFORME DE PONENCIA PARA PRIMER DEBATE DEL PROYECTO DE LEY NO. 301
DE 2020 “POR MEDIO DE LA CUAL SE EXPIDE EL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL EN COLOMBIA Y SE DICTAN OTRAS DISPOSICIONES”
Bogotá D.C. diciembre de 2020
Señor
ALFREDO RAFAEL DELUQUE ZULETA
Presidente
COMISIÓN PRIMERA
CÁMARA DE REPRESENTANTES
Ciudad
Referencia. Informe de ponencia para primer debate del Proyecto de Ley No. 301 de 2020,
“Por medio de la cual se expide el Régimen de la Propiedad Horizontal en Colombia y se
dictan otras disposiciones”.
Respetado señor Presidente:
En cumplimiento del encargo hecho por la Mesa Directiva de la Comisión Primera d e la
Cámara de Representantes y de conformidad con lo establecido en el Artículo 156 de la
Ley No. 301 de 2020, “Por medio de la cual se expide el Régimen de la Propiedad Horizontal
en Colombia y se dictan otras disposiciones”. El Informe de Ponencia se rinde en los
siguientes términos:
I. TRÁMITE DE LA INICIATIVA
El Proyecto de Ley No. 301 de 2020, fue radicado el día 30 de julio de 2020, siendo sus
autores los representantes a la Cámara José Daniel López Jiménez, José Jaime Uscategui
Pastrana, Jhon Bermudez Garcés y las Senadoras de la República Angélica Lozano Correa
y Paloma Valencia Laserna.
El Proyecto de Ley fue publicado en la Gaceta del Congreso No. 714 de 2020.
El 7 de septiembre de 2020, la Mesa Directiva de la Comisión Primera de la Cámara de
Representantes designó como ponente único al Representante a la Cámara José Daniel
López, coautor del proyecto.
El 26 de octubre de 2020 se llevó a cabo audencia pública. Las intervenciones
ciudadanas se describen a continuación:
Sandra Forero Ramírez - Directora de Camacol
Resalta el papel trascendental que tiene y ha tenido la Ley 675 de 2001. Manifiest a que ha
sido una norma que ha permitido la consolidación del régimen de propiedad horizontal, que
en su momento fue novedosa y que consagra los elementos esenciales para el dominio de
la propiedad y la convivencia. En ese sentido, considera acertado que se planteé una
reforma y no una derogatoria. Así, el proyecto de ley es un trabajo que conserva la esencia
de la norma actual, fortaleciendo aspectos que se deben robustecer y ajustándolo a las
nuevas realidades. Finalmente, manifiesta que como lo señaló uno de los representantes,
estamos en un momento distinto, no solo originado por la pandemia, sino por lo que ha
avanzado el país entre el 2001 y el 2020 desde el punto de vista de la copropiedad y la
convivencia.
Destaca de manera particular los siguientes aspectos del proyecto:
1. Se valora que se tenga en cuenta la incorporación de un glosario, pues ello permite
que todos tengan claridad sobre las definiciones de los distintos aspectos de la
propiedad horizontal. Esto ayuda a mejorar los procesos de la propiedad horizontal,
disminuir el litigio y mejorar la convivencia.
2. La actualización de la ley de acuerdo con la jurisprudencia sobre la materia. Señala
que ha habido un gran avance jurisprudencial sobre la Ley 675 de 2001 y el proyecto
de ley tiene en cuenta estos avances para incorporarlos a la nueva norma.
3. La incorporación de las herramientas tecnológicas, que significan un gran avance
en el ámbito de la propiedad horizontal.
4. La figura del administrador, que considera es muy importante, por lo que concuerda
con la intención del proyecto de robustecerla.
5. La definición de trámites expeditos como garantía de las partes. Sobre este aspecto,
afirma que no es necesario acudir permanentemente a la justicia, por lo que
concuerda con la resolución de conflictos entre las partes, introducida al proyecto a
través de diferentes mecanismos.
6. Actualización a los nuevos productos inmobiliarios. Actualmente hay nuevos
productos inmobiliarios distintos a los que había en el año 2001 y eso se reconoce
en el proyecto de ley, se reconoce que hay multijuntas y en general otros modelos
de negocios.
Germán Molano Vaquero – Presiden te Colegio de Administradores de Propiedad
Horizontal
Considera que la presentación de este proyecto de ley, reviste gran importancia. La lectura
inicial del proyecto demuestra que la propiedad horizontal se sujeta más a los reglamentos
de propiedad horizontal que a la misma norma.
Como administradores y de acuerdo a su experiencia, no aconsejan la introducción de
niveles, pues ello no ha sido práctico. Por otro lado, el tema de la multijunta está llamado a
no permanecer en el proyecto porque ello es propio de unidades inmobiliarias. En cuanto a
la figura de construcción por las etapas, manifiestan que facilita e l engaño de
INFORME DE PONENCIA PARA PRIMER DEBATE DEL PROYECTO DE LEY NÚMERO 301
DE 2020 CÁMARA
por medio de la cual se expide el Régimen de la Propiedad Horizontal en Colombia y se dictan otras
disposiciones.
Página 2 Miércoles, 23 de diciembre de 2020 Gaceta del conGreso 1554
desarrolladores inmobiliarios que llevan años construyendo etapas de proyectos
inmobiliarios.
Con relación a las fachadas, señala que la redacción es muy laxa, pues las fachadas son
un bien común y no pertenecen al propietario inicial.
Edwin Sarto – Presidente de la Liga de Consumidores de Propiedad Horizontal
Manifiesta que algunos aspectos del proyecto de ley les generan preocupación. En lo que
tiene que ver con el registro, les preocupa que sea como el Registro Nacional de
Avaluadores, el cual tiene unos costos e impactos directos en el presupuesto. Consideran
que esos costos pueden ser perjudiciales para los administradores, sobre todo, para
quienes prestan sus servicios en los estratos 1 y 2. Agrega, que hay que evitar la
estigmatización de los administradores que llevan ejerciendo su actividad de forma efectiva,
pero no cuentan con formación. Solicitan que se tenga en cuenta la dinámica social, sobre
todo teniendo en cuenta que la vivienda de interés social se desarrolla actualmente en
propiedad horizontal.
Considera que se debe proteger a los compradores de productos inmobiliarios en lo que
respecta a la calidad de la vivienda y no someter al comprador a la contratación de
personas, como sucede actualmente, para que se haga la recepción de áreas comunes,
cuando se debe asumir que lo que se está entregando es lo que se ofertó.
Finalmente, solicitan incorporar a los conciliadores y mediadores en equidad de acuerdo a
los MASC para descongestionar el aparato jurisdiccional.
Daniel Vásquez – Presidente de Fedelonjas
Como lo han expresado en oportunidades anteriores, manifiestan su total disposición para
aportar y apoyar la construcción del proyecto, porque creen firmemente que la Ley 675 de
2001 ha sido una ley que en sus 20 años de vida ha aportado para el desarrollo de las
propiedades horizontales, y que como toda ley, requiere algunos ajustes. En ese sentido,
plantean que el camino no es la derogatoria, sino la modificación de algunos aspectos.
En los temas que han analizado, ratifican la importancia de los ajustes propuestos, creen
en la necesidad de incorporar nuevas figuras inmobiliarias y ajustar las propiedades
horizontales a esas nuevas realidades. De igual manera, consideran importante incorporar
las nuevas tecnologías como herramienta para facilitar la gestión de los administradores de
la propiedad horizontal.
Manifiestan que es necesario seguir fortaleciendo la actividad de los administradores y
demás órganos de la propiedad horizontal. Lo anterior, teniendo en cuenta la importancia
de las propiedades horizontales en la convivencia. Son pequeñas ciudades, por lo que las
decisiones que se adoptan, impactan a un conjunto de ciudadanos.
Por su parte, con relación al tema de la segunda vivienda, considera que debe tenerse
cuidado, dado que ello genera conflictos en las copropiedades, a raíz de la utilización de
las propiedades horizontales, destinadas a viviendas para familias, como esquemas de
hospedajes de tiempos cortos. Agrega, que esto debe mirarse con cuidado, por los
problemas de convivencia que genera y los costos adicionales para la propiedad horizontal,
pues implicaría que las propiedades horizontales que no quieran permitir la actividad de
vivienda turística, tendrían que incurrir en costos, asambleas, reuniones y escrituras
públicas para volver al régimen general.
Finalmente, señalan que los demás comentarios al proyecto de ley, los han plasmado en el
documento que se ha entregado previamente.
Luz Janeth Huertas – Cumbre Nacional de Propiedad Horizontal
En primer lugar, manifiestan que no están de acuerdo con la derogación, sino con una
reforma de la Ley 675 de 2001. Señalan a su vez, que han revisado el p royecto de ley en
diferentes conversatorios y reuniones, a partir de las cuales se generó un documento que
se entregó a los Representantes a la Cámara autores.
Finalmente, manifiestan que en la audiencia participarán siete de sus miembros que
expondrán los comentarios.
Carlos Betancourt – ACE Colombia
Considera que es importante, empezar por señalar, que el proyecto de derogación se debe
transformar en un proyecto de modificación de la Ley, dado que la Ley 675 de 2001 ha
significado un aporte extraordinario en el desarrollo y ejercicio de las actividades de la
propiedad horizontal.
Centrará su intervención en lo que se refiere a la propiedad horizontal no residencial.
Manifiesta que uno de los elementos más importantes, es que no toda la propiedad
horizontal es residencial y cuando se lee el proyecto de ley, se evidencia que este está
pensado desde la perspectiva residencial y no incorpora elementos que hacen parte de
realidades diferentes. Los centros comerciales son el modelo por excelencia de cómo se
ha desarrollado la propiedad horizontal en uso comercial. El 65% de los centros comerciales
de nuestro país, algo así como cuatro millones de metros cuadrados, están sometidos al
régimen de propiedad horizontal. Es por ello, que tienen varias consideraciones que han
organizado en tres grandes grupos: temas que hay que modificar, temas que hay que
eliminar y temas que hay que incorporar en el proyecto.
En el caso de los temas que se deben modificar, incluye el referente a la entrega de bienes
comunes. Considera que se debe hablar del procedimiento de entrega en todos los casos,
y por tanto, no debe restringirse a los eventos de renuencia.
En cuanto a las funciones del Consejo de Administración, manifiesta que se requiere una
revisión detallada, dado que no es claro cuál es el rol del Consejo de Administración, puesto
que este es un órgano de administración como tal, por eso se denomina Consejo de
Administración. Sin embargo, en la redacción actual, se señala que este órgano ejerce sus
funciones “sin co-administrar”. Ello desvía la lógica de la función del Consejo de
Administración, que es un órgano de administración. Agrega, que no se le pueden quitar ni
funciones ni responsabilidades. De igual manera, se establecen unas prohibiciones,
algunas de las cuales no son muy claras, como por ejemplo, la prohibición de representar
a otro co propietario. Otra de las prohibiciones, es la referente a no emitir ordenes a los
empleados de la copropiedad, considera, que estas cosas son inocuas y no aportan ni
contribuyen.
En lo que respecta al esquem a de solución de conflictos, consi dera que está hecho para la
propiedad horizontal residencial, ya que este no tiene aplicación en el campo de la
propiedad horizontal comercial. En ese sentido, concluye, que este elemento se debe
excluir de la propiedad horizontal no residencial.
En los requisitos del administrador, se define al administrador como una persona natural,
sin embargo, el administrador puede ser una persona jurídica, por lo que solicita ampliar
esta definición. Por otro lado, manifiesta que los requisitos que se establecen para el
ejercicio del cargo de administrador, no tienen ningún sentido en el caso de un centro
comercial, dado que, las consideraciones para elegir un administrador en una propiedad
horizontal comercial son muy diferentes, y los límites que impone el proyecto, generarían
un problema para la escogencia de administradores en centros comerciales.
Finalmente, solicita eliminar el procedimiento administrativo específico para sancionar a los
administradores de propiedades horizontales, dado que considera que el procedimiento
administrativo general, es suficiente.
José Andrés Bermúdez – Servilonjas
Considera que el proyecto de ley carece de técnica y hermenéutica. El término propiedades
horizontales para referirse a edificios y conjuntos no es apropiado, falta la correlación en
las definiciones con otras normas urbanísticas como el Decreto 1077 de 2015, la Ley 1796
de 2016 y normas comerciales como la Ley 222 de 1995. Manifiesta que se peca en el
exceso de definiciones, muchas ya contenidas en otras normas. Por otro lado, hay una
imprecisión técnica en algunas definiciones, por ejemplo: 1. área privada libre, que eliminó
las áreas semi descubiertas y ello generaría un problema a las que ya existentes. 2. área
restante o de futuro desarrollo, que atenta contra los compradores y agrava la problemática
que ya se tiene con esta Ley. 3. bienes comunes de uso y goce general, que excluye bienes
como pasillos y escaleras, que también son de uso y goce general. 4. propiedades
horizontales por etapas, que se considera lesivo para los derechos de los compradores,
puesto que el constructor queda en la libertad de ofrecer y no entregar los proyectos o
hacerlo cuando quiera. 5. reglamentos de propiedad horizontal, dado que esta definición
restringe la posibilidad que los propietarios hagan ajustes al reglamento o reformarlo. 6.
agrupación de lotes o propiedades horizontales por niveles y la definición de multijuntas,
que son confusas e innecesarias y pueden suplirse ajustando el capítulo de unidades
inmobiliarias cerradas y generando el modelo de unidades inmobiliarias abiertas y 7.
propiedades horizontales por etapas, que se cita como una modalidad de propiedad
horizontal, y no es una modalidad, sino una manera de construir.
Por otro lado, considera que faltó por definir varias cosas, algunas de ellas: 1. asamblea
por delegados, dado que las copropiedades actualmente son de gran tamaño, dificultando
la realización de asambleas. 2. las modalidades de copropiedades comerciales con
beneficio público, como terminales de transporte, aeropuertos, plazas de mercado, que
requieren incluirse con un régimen especial. 3. se debe exonerar a la vivienda bifamiliar de
las obligaciones del registro de representación legal, impuestos y demás, con un
reglamento muy básico, que regule solo lo que le sea aplicable.
De igual manera, considera que no se resuelve lo referente a unidades mixtas con pocas
unidades de tipo comercial. Se debería entender como mixtas, aquellas que superan el 30%
de las unidades privadas, para no afectar a nivel tributario las propiedades horizontales
mixtas con pocas unidades comerciales. Agrega, que falta la inclusión de responsabilidades
del consejo de administración y las funciones del revisor fiscal y claridad en cuanto al
quorum de las asambleas no presenciales y la notificación por escrito. A su vez, manifiesta
que se debe agregar una definición específica del manual de convivencia y unificar criterios
sobre el consejo de administración para copropiedades residenciales, es decir, para
copropiedades con más de tantas unidades residenciales.
Estanislao Roso – RCI Inmobiliarios (Cumbre Nacional de Propiedad Horizontal)
Considera que es importante hacer énfasis en dos aspectos: parcelaciones y el tema de
vivienda turística.
En cuanto a parcelaciones, el Decreto 1077 de 2005 establece, en lo referente a licencias
y dentro del trámite urbanístico, la posibilidad que las parcelaciones sean propiedades
horizontales, es el momento para hacer la diferenciación que no todas las parcelaciones
son propiedades horizontales. En ese sentido, cuando la propiedad es privada, se debe
someter al régimen del Código Civil.
En cuanto a vivienda turística, es importante entender que no solo se debe incluir dentro
del reglamento de propiedad horizontal la autorización, sino que se debe observar la
normatividad urbanística, de planeación y ordenamiento territorial. En ese sentido, la
vivienda turística debe estar autorizada en el uso del suelo.
Alexander Reina – Director IDPAC
Gaceta del conGreso 1554 Miércoles, 23 de diciembre de 2020 Página 3
Manifiesta que sus observaciones van encaminadas al fortalecimiento de la participación
ciudadana y hacer algunas alertas producto de una mesa de trabajo realizada previamente
con el representante López. Lo primero, es señalar que este proyecto no pierda la
oportunidad de resolver uno de los temas más importantes que tiene el régimen de
propiedad horizontal, y es, que no contamos con un régimen de inspección, vigilancia y
control. Es importante el establecimiento de un procedimiento ágil y que garantice un
proceso preventivo, transparente y eficiente. De igual manera, se celebra que el proyecto
involucre el tema de participación ciudadana, lo haga real y lo articule a las dinámicas de
las juntas de acción comunal.
En materia de inspección, vigilancia y control tienen unas observaciones generales. Lo
primero, es que les preocupa que se elimine el concepto de función social de la propiedad
privada. En segundo lugar, se alerta sobre la creación de las multijuntas, las cuales
consideran que es un sistema confuso, no se entiende su beneficio y pueden afectar los
derechos de los ciudadanos. Se deben regular los casos de propiedades horizontales por
etapa, cuando el constructor inicial hace uso de los bienes comunes, generando gastos
para los co-propietarios. De igual manera, se deben armonizar las normas ya expedidas
sobre vivienda turística. Por otro lado, se debe tener claro que los comités de convivencia
no pueden tener funciones sancionatorias y se debe graduar las sanciones de los
administradores, destino de los recursos y tiempo de permanencia de las sanciones en el
registro.
Sugiere que el proyecto de ley contemple la posibilidad que la Superintendencia de
Vigilancia establezca tarifas estratificadas para que los estratos más bajos puedan acceder
a este servicio. Así mismo, sugieren la creación de un órgano de control de la propiedad
horizontal que tenga competencias reales para solucionar las controversias al interior de la
propiedad horizontal, enmarcado como órgano de cierre.
Considera importante que se cree un régimen único de propiedad horizontal y la necesidad
de capacitación de administradores, consejos y comités de convivencia para mejorar las
sinergias en la administración de la copropiedad; así como, crear herramientas para
determinar los roles, derechos y obligaciones de todos los actores.
Finalmente, mani fiestan que se de be describir con mayor detalle, y en otros casos incluir,
las funciones de los actores de la propiedad horizontal, previendo circunstancias transitorias
y definitivas. Así como, armonizar las normas urbanísticas, sector vivienda, ciudad y
territorio con el régimen de copropiedad horizontal y atender las normas que regulan la
actividad turística e incorporar el contenido de la sentencia C-522 de 2002.
Hilda Gutiérrez - Directora de Participación y Democracia del Ministerio del Interior
Celebran la actualización de la Ley 6 75 de 2001, teniendo en cuenta que es una ley de
veinte años y actualmente la propiedad horizontal no solamente está en las grandes
ciudades, sino que se ha extendido a todos los municipios, y los alcaldes no tienen las
herramientas ni los mecanismos para atender los retos que implica.
Desde el Ministerio del Interior se analiza el proyecto desde la perspectiva de la
participación. El marco de actuación del Ministerio es la Ley 1757. Hace quince días se
instaló el Segundo Consejo Nacional de Participación y dentro de estos escenarios no se
encuentra la propiedad horizontal, pero se ha identificado que en muchos territorios, la
propiedad horizontal se ha organizado, buscando estos espacios de participación. En ese
sentido, se aprobó por parte del Consejo Nacional, de acuerdo al parágrafo 1 del artículo
79 de la Ley 1757, que se permita que otros sectores participen con voz y voto en el
Consejo, permitiéndose un integrante por parte de las propiedades horizontales. A su vez,
los departamentos y las ciudades capitales categoría 1 y 2 pueden tener consejos distritales
de participación. Manifiestan en ese sentido, que adelantarán asesoría y asistencia técnica
para que las propiedades horizontales también puedan participar.
Por otro lado, con el Ministerio de Vivienda se ha coordinado el Sistema Nacional de
Acompañamiento Social y de Estructura Social del programa de vivienda gratuita. En este
escenario, se hace el trabajo de articulación, apoyo, acompañamiento y asesoría a los
territorios en donde se están implementado los proyectos de vivienda gratuita, enfocado en
Ley 1757. En ese sentido, el llamado es a la organización de los sistemas de propiedad
horizontal para que puedan comunicarse con las diferentes entidades y articularse con el
Ministerio de Vivienda.
Juan Carlos Montoya – Cumbre Nacional de Propiedad Horizontal
Manifiesta, que están de acuerdo con el Registro Único de Administradores de Propiedad
Horizontal. Les parece necesario y pertinente, ya que la propiedad horizontal debe tener
personas identificables, y con base en ello, garantizar su idoneidad e imponer las sanciones
a las que haya lugar, generándose un sistema de vigilancia y control en beneficio de la
comunidad. El administrador es un actor importante porque maneja una persona jurídica
con múltiples obligaciones en distintos órdenes: recursos, convivencia, seguridad, salud
pública y empleados.
Con relación a la idoneidad del administrador, consideran adecuado que tenga una
certificación técnica o tecnológica como mínimo a través del Sena o entidades idóneas
como colegios o lonjas, pero no es menos importante la experiencia, por lo que debe
permitirse la convalidación. También consideran la necesidad de implementar un sistema
de evaluación, como la ISO 17024 o la NTS 02. A su vez, para la administración de
propiedades comerciales o mixtas se deben aumentar los requisitos, acorde con las
necesidades de estas personas jurídicas.
Con relación al régimen sancionatorio, consideran que el actual es prejuicioso y violatorio
de derechos fundamentales. En ese sentido, sugiere que se haga a través de cuerpos
colegiados o administración de justicia, con plenas garantías.
Así mismo, manifiesta que se deben generar unos baremos objetivos mínimos para medir
la propiedad horizontal, ya sea con metros cuadrados, o por número de unidades privadas,
ya que considera que el sistema actual es injusto.
Finalmente, se congratulan que el proyecto de ley sea reformatorio y no derogatorio, ya que
la Ley actual trae una curva valiosa de aprendizaje de casi veinte años que se puede
mejorar y complementar para estar a la par de las tendencias inmobiliarias y urbanísticas.
Erika Cubillos – Gerente Saber Lonjas Certificaciones
Manifiesta que se referirá de manera particular al artículo referente al registro y los
requisitos que debe cumplir el administrador de propiedad horizontal. Considera que es
necesario que las medidas legislativas estén alineadas con las necesidades de la finca raíz,
es decir, debe alinearse con la Ley 1663 de 2013. En ese sentido, recuerda que actualmente
también se tramita el proyecto de ley del agente inmobiliario.
Agrega, que se debe tener en cuenta que la profesionalización debe estar amparada en la
formación y la experiencia. Se pide analizar la pertinencia de los cinco años de experiencia.
De igual manera, solicita que se tenga en cuenta el Decreto 1595 de 2015, que menciona
que las verificaciones de idoneidad deben estar asociadas a un sistema de calidad que
actualmente opera a nivel nacional para las diferentes profesiones y ocupaciones. Esto,
viene alineado con el Plan Nacional de Desarrollo en cuanto al sistema de certificación. Se
sugiere, que lo referente a la experiencia se alinee con el Decreto 1575, en donde se
establece un proceso de evaluación, en donde el administrador de propiedad horizontal
demuestre el saber hacer, es decir, certificación de su experiencia.
Por otro lado, en lo que respecta al glosario, se debe contemplar la persona jurídica. En
cuanto a las zonas comunes, se debe revisar la delegación del administrador inicial para
recibir las zonas comunes, ya que el constructor no puede ser juez y parte. A su vez, con
relación al tema de medidores, la Superintendencia de Servicios Públicos ya se ha
pronunciado y estos pronunciamientos se desconocen en el contenido del proyecto de ley.
Finalmente, en lo que se refiere a los Consejos de Administración, es importante incluir lo
referente a las inhabilidades y el régimen sancionatorio.
Leonardo Patiño – Cumbre Nacional de Propiedad Horizontal
Manifiesta que se referirá a un tema que genera muchas inquietudes y no es desprovisto
de controversia, y es el referente al recibo de bienes comunes. El proyecto de ley propone
que el coeficiente de enajenación de venta se sitúe entre el 40% y el 60%; pero el 51% no
es gratuito, ese 51% tiene como objetivo garantizar que el constructor o propietario inicial
no pueda ejercer indebidamente una posición dominante en una Asamblea General de
Propietarios. En ese sentido, se rechaza la modificación de este porcentaje y que sea
disminuido hasta el 40%, ya que considera que se van a generar inequidades en el proceso
de entrega de bienes comunes.
El segundo aspecto tiene que ver con el inciso 3 del artículo 27 propuesto, que permite que
la entrega de bienes comunes generales se realice a través del administrador provisional,
lo que va a desvirtuar y desbalancear el sistema de entrega de bienes comunes.
El tercer punto tiene que ver con los proyectos por etapas. Está mejor redactado el
28 del proyecto.
El cuarto punto se refiere a la concordancia con los planos aprobados. Sobre este particular,
considera que no hay consecuencia alguna para el propietario inicial, en caso no
concordancia entre lo aprobado y lo entregado. A su vez, reitera el error conceptual del
porcentaje de enajenación entre el 40% y el 60%.
Como quinto punto, manifiesta que el procedimiento de renuencia es criticable porque
considera que el conflicto nace por parte del propietario y ello no es cierto. En la mayoría
de los casos, las dificultades se generan por el incumplimiento, errores de diseño, errores
normativos por parte de los constructores, y no, porque haya una renuencia generalizada
de los propietarios a recibir los bienes comunes.
Como sexto punto, no se explica la pertinencia de un procedimiento administrativo, en el
entendido que quienes participan en estos procesos son particulares.
El séptimo punto se refiere al régimen de incompatibilidades del perito. Con respecto a esto,
consideran que debe aplicarse lo dispuesto en el Título III, Capítulo 1 de la Ley 1796 de
2016, que ya trató el tema de quiénes son los peritos, sus capacidades e idoneidad.
Como octavo punto, manifiesta que la certificación por parte de terceros del artículo 33 de
la norma, es improcedente, puesto que las certificaciones son obligatorias, no deben
entenderse como un elemento eximente de responsabilidad. Las sanciones al propietario
inicial brillan por su ausencia.
Concluye señalando, que en general, en lo que tiene que ver con los bienes comunes, se
enfoca la problemática en los propietarios y no en los incumplimientos del propietario inicial.
Se desaprovecha la oportunidad de generar un marco legal adecuado para la entrega y
recibo de bienes comunes y no se describen sanciones para el propietario inicial,
desconociéndose los avances que se han logrado a partir de la 1796 de 2016.
Edgard Goyeneche Muñoz – Mesa Nacional de Propiedad Horizontal
Manifiesta que se referirá de manera específica a lo referente a la entrega de bienes
comunes, que se detalla entre los artículos 27 a 31 del proyecto de ley. Con respecto al
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