Concepto nº 220-125545, de Superintendencia de Sociedades, de 12 de Agosto de 2014
Este Despacho recibió su oficio en referencia, a través del cual pone de presente que la sociedad Constructora SIMAH Limitada fue objeto de toma de posesión para liquidar los negocios, bienes y haberes, a través de la Resolución 512 de 2014 expedida por el Subsecretario de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaria Distrital de Habitat. Informa a este Despacho que copia de la providencia fue trasladada al Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio con el fin de que informara sí el Distrito Capital era competente para intervenir y ordenar la toma de posesión de las sociedades constructoras y explicara en detalle el procedimiento para adelantar el proceso de liquidación.
En respuesta a tal solicitud, el pasado 24 de julio el citado Ministerio, a través de su Oficina Jurídica, manifiesta que la facultad para tomar posesión de los negocios, bienes y haberes de las personas dedicadas a la actividad de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda radica en cabeza de esta Superintendencia, en su opinión, porque no existe norma alguna que conceda esa competencia a los distritos o municipios del país, pues la facultad a los entes territoriales para ejercer el control y vigilancia de la actividad de vivienda está circunscrita a la supervisión y control de la parte técnica en lo que hace relación a la construcción de viviendas y al control de la enajenación de las mismas, “lo cual no involucra la toma de posesión y liquidación, que es una intervención en asuntos administrativos de las empresas dedicadas a esta actividad”, concepto que se sustenta en la Constitución Política; Ley 388 de 1997; Decretos 078 de 1987, 1555 de 1988, 405 de 1994; concepto 220- 056804 de 2012 expedido por esta Superintendencia y sentencia del Consejo de Estado C- 032 de 2003.
Por lo antes expuesto, esa Procuraduría Delegada solicita de esta Superintendencia el concepto y posición que al respecto sustenta la Entidad.
Sobre el particular, previo a expresar el criterio y posición de la Superintendencia de Sociedades frente al tema de la competencia para tomar posesión de los negocios, bienes y haberes de las personas naturales y jurídicas dedicadas a la actividad de vivienda, se hace necesario la siguiente preceptiva, no sin antes poner de presente que nos apartamos de la conclusión que en materia de competencia para decretar la medida toma de posesión a la que llega el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Para claridad sobre el tema que aquí se examina, particularmente respecto a la toma de posesión de los negocios, bienes y haberes, se precisan los siguientes antecedentes normativos, en orden cronológico, a saber:
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Ley 66 de 26 de diciembre de 1968 o Estatuto Orgánico de Vivienda, reformada por el Decreto 2610 de 1979, a través de la cual se regulan las actividades de urbanización, construcción y crédito para la adquisición de viviendas y se determina su inspección y vigilancia.
En el artículo 1º se asigna a la Superintendencia Bancaria (Hoy denominada Superintendencia Financiera de Colombia) la inspección y vigilancia de las actividades relacionadas con la enajenación de inmuebles destinados a vivienda y sobre el otorgamiento de créditos para la adquisición de lotes o viviendas o para la construcción.
Define la actividad de enajenación de inmuebles como la transferencia del dominio a título oneroso de unidades resultantes de: i) la división material de predios; ii) de la adecuación de terrenos para la construcción de vivienda; iii) las unidades resultantes de la edificación o construcción de viviendas en unidades independientes o por el sistema de propiedad horizontal; iv) de viviendas en unidades independientes o sometidas al régimen de propiedad horizontal y v) la celebración de promesas de venta, el recibo de anticipos de dinero o cualquier otro sistema que implique recepción de los mismos, con la finalidad de transferir el dominio de inmuebles destinados a vivienda y dispone que la actividad de enajenación se entiende desarrollada cuando las unidades habitacionales proyectadas o autorizadas por las autoridades metropolitanas, distritales o municipales, sean cinco (5) o más. (Art. 2).
Adicionalmente, se advierte que corresponde a la Superintendencia Bancaria, entre otras funciones, llevar el registro y la cancelación de las personas interesadas en desarrollar actividad de vivienda; otorgar el permiso para anunciar y desarrollar los planes o programas de vivienda; verificar la propiedad y libertad del inmueble; conceptuar sobre los modelos de contratos que se celebren con los adquirentes; verificar que la autoridad competente haya otorgado la licencia o celebrado contrato para la ejecución de las obras de urbanismo o para la construcción de las viviendas; verificar la aprobación y vigencia de los planos, la construcción, el reglamento de propiedad horizontal, cuando fuere el caso; verificar el avance de obra en el porcentaje que estime conveniente, entre otras.
Sumado a lo expresado, el artículo 12 de la citada Ley 66 asigna al Superintendente Bancario la posibilidad de tomar la inmediata posesión de los negocios, bienes y haberes de las personas jurídicas o naturales que se ocupen de las actividades aquí mencionadas o disponer su liquidación, en los siguientes casos:
“1. Cuando hayan suspendido el pago de sus obligaciones.
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Cuando hayan rehusado la exigencia que se les haga en debida forma de someter sus cuentas y negocios a la inspección del Superintendente Bancario.
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Cuando persista en descuidar o rehusar el cumplimiento de las órdenes debidamente expedidas por el Superintendente Bancario.
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Cuando persistan en violar alguna norma de sus estatutos o de la ley, en especial la relativa a la obligación de llevar contabilidad de sus negocios.
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Cuando persistan en manejar sus negocios de manera no autorizada o insegura.
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Cuando su patrimonio, si se trata de persona natural, o su capital y reservas en las personas jurídicas, sufra grave quebranto que ponga en peligro la oportuna atención de sus obligaciones.
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Cuando el ejercicio de las actividades de que trata la presente Ley se desarrolle en las circunstancias mencionadas en el artículo anterior”.
Con relación a la toma de posesión, los artículos 13 y 16 de la Ley, modificados en su orden, por el 7 y 8 del Decreto 2610 Ibídem, prevén las modalidades en que tal medida puede adoptarse, es decir, para administrar o liquidar. Por su parte, el artículo 27 de la Ley Cit. prevé que en los casos de toma de posesión, el agente especial nombrado por el Superintendente y a nombre de la persona intervenida le corresponde dar aplicación a las actuaciones que para estos casos prevé la Ley 45 de 1923 (Sobre Establecimientos Bancarios, artículo 47 y ss) y disposiciones concordantes.
Para efectos del presente análisis, se precisa también tener en cuenta que los artículos 38 y 39 de la Ley 66/68, modificados por los artículos 15 y 16 del Dec. 2610 citados, determinan las atribuciones de inspección, vigilancia y control por parte de la Super-Bancaria y determina que “La inspección y vigilancia de las sociedades anónimas que se dediquen...
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