SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-03-004-2015-00745-01 del 23-03-2023
| Sentido del fallo | CASA PARCIALMENTE / CASA PARCIALMENTE Y DICTA SENTENCIA SUSTITUTIVA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Número de sentencia | SC3971-2023 |
| Fecha | 23 Marzo 2023 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de expediente | 11001-31-03-004-2015-00745-01 |
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
Magistrada ponente
SC3971 -2022
Radicación n° 11001-31-03-004-2015-00745-01
(Aprobado en sesión de veintitrés de noviembre de 2022 y dieciséis de
febrero de 2023)
Bogotá, D. C., veintitrés (23) de marzo de dos mil veintitrés (2023)
Se decide el recurso de casación interpuesto por la sociedad Inversión y D.B.S., frente a la sentencia del 12 de agosto de 2021, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso declarativo que ésta promovió contra El Retiro Centro Comercial S.A. en Liquidación, Aldea Proyectos Inmobiliarios S.A., Mauricio Rachid Garcés, N.J.B.N. y Alianza Fiduciaria S.A.
I. ANTECEDENTES
1.- Se reclamó de la jurisdicción se hicieran las siguientes declaraciones y condenas:
1.1.- Pretensiones primeras principales
1.1.1.- Que El Retiro Centro Comercial S.A. y Aldea Proyectos Inmobiliarios S.A. (Antes Ltda.) incumplieron las promesas de compraventa suscritas con la doctora I.S.P. y la sociedad Gestiones Comerciales Ltda. (hoy S.A.) cedidas a Inversión y Desarrollo Barranco S.A.
1.1.2.- Como consecuencia del incumplimiento se ordene la resolución de dichos convenios y «se les condene en forma solidaria a la restitución de la suma de $1.070.462.940. que recibieron como pago del precio de ventas prometidas, con los intereses comerciales moratorios que habrían devengado durante todo el tiempo que tuvieron el dinero, en favor de la sociedad INVERSIÓN Y DESARROLLO BARRANCO S.A. […] cesionaria de los derechos derivados de las referidas promesas». Suma que debe ser actualizada.
1.2.- Pretensiones segundas principales
1.2.1.- Se declare que los señores Y.R.J. y Nelson Julián Bonilla Nieto, como personas naturales, son civil y solidariamente responsables de los perjuicios causados al demandante, por haber actuado «dolosamente y de mala fe en todo el trámite de la negociación con la DRA. I.S.P. y la sociedad Gestiones Comerciales Ltda., hoy S.A., cedidas a INVERSIÓN Y DESARROLLO BARRANCO S.A., de que tratan los hechos de la presente demanda hasta su frustración».
1.2.2.- «[S]e declare que la SOCIEDAD FIDUCIARIA ALIANZA S.A. desatendió sus deberes como fiduciaria y en consecuencia es solidaria y civilmente responsable, por su negligente manejo del patrimonio autónomo, frente a mi representada INVERSIONES Y DESARROLLO BARRANCO S.A.».
1.2.3.- Consecuencialmente, se condene a «MAURICIO RACHID GARCÉS Y NELSON JULIÁN BONILLA NIETO y a la SOCIEDAD FIDUCIARIA ALIANZA S.A., al pago de los perjuicios sufridos por la · parte demandante INVERSIONES Y DESARROLLO BARRANCO S.A., consistentes en la suma pagada y antelada como precio por la promesa de venta de los locales y los intereses comerciales moratorias, desde que dicha suma se pagó, hasta que se restituya».
1.2.4.- Se imponga a las accionadas el «pago de los perjuicios adicionales ocasionados a mi poderdante INVERSIÓN Y DESARROLLO BARRANCO S.A., tanto por daño emergente como por lucro cesante, que resultan claramente de observar el valor que hoy tienen locales prometidos en venta y los rendimientos y frutos que hubiesen producido hasta la fecha de la sentencia». Así mismo la cancelación de los perjuicios adicionales causados «tanto por daño emergente como por lucro cesante, que resultan claramente de observar el valor que hoy tienen locales prometidos en venta y los rendimientos y frutos que hubiesen producido hasta la fecha de la sentencia».
1.3. Primeras pretensiones subsidiarias
1.3.1. Que, en los negocios cuestionados El Retiro Centro Comercial S.A., Aldea Proyectos Inmobiliarios S.Y.R.J. y Nelson Julián Bonilla Nieto actuaron de mala fe «desde la etapa precontractual, hasta su frustración».
1.3.2. Que los mencionados interpelados abusaron de su posición dominante.
1.3.3. La Fiduciaria es civilmente responsable de los perjuicios causados «por su negligente manejo del patrimonio autónomo».
1.3.4. A modo de pretensión consecuencial de las anteriores o alguna de ellas, pidió se promulgue la responsabilidad civil de los citados por todos «los perjuicios ocasionados con ocasión de trámite precontractual, frustración y postcontrato de la negociación de que tratan los hechos de la presente demanda» y sean condenados al pago de estos.
1.4.- Segundas pretensiones subsidiarias
1.4.1. Instó la declaración de nulidad absoluta de las promesas de compraventa confutadas «puesto que los OTRO SI que las modificaron, no fueron suscritos por las Promitentes Vendedoras».
1.4.2. Producto de dicha declaración se ordene volver las cosas a su estado anterior imponiendo a las demandadas «EL RETIRO CENTRO COMERCIAL S.A. Y ALDEA PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A. (Antes Ltda.) en forma solidaria a la restitución de la suma de $1.070.462.940. que recibieron como pago del precio de las ventas prometidas, con los intereses comerciales moratorias que habrían devengado durante todo el tiempo que tuvieron el dinero», actualizando dicha suma al valor actual, junto con el pago de los perjuicios adicionales ocasionados, «tanto por daño emergente como por lucro cesante, que resultan claramente de observar el valor que hoy tienen locales prometidos en venta y los rendimientos y frutos que hubiesen producido hasta la fecha de la sentencia». (fls 527 a 531, Cd 1, archivo 02, Exp. digital):
2. En respaldo narró los hechos relevantes que admiten el siguiente compendio.
2.1. El grupo familiar R. decidió impulsar y acometer la construcción del proyecto inmobiliario Centro Comercial “El Retiro”, para lo cual suscribió 12 promesas de compraventa sobre la misma cantidad de lotes ubicados en el lugar donde se llevaría a cabo la obra.
2.2. Para cumplir con los compromisos adquiridos, el grupo familiar R. debía tener un flujo de caja desembolsado de $9.583.102.000, por lo que, ante el afán de conseguir dichos recursos, buscaron compradores atrayéndolos con la expectativa de que al centro comercial estaría vinculado un H.S., como «almacén ancla», lo que realmente «resultó ser una estrategia para atraer clientes, pero sin voluntad de cumplir los compromisos», induciendo en error a los interesados.
2.3. En los primeros meses del año 2003 se inició el proyecto de construcción por la sociedad comercial El Retiro Centro Comercial S.A., que era controlada por el Grupo Familiar Rachid. «[E]ste Proyecto fue liderado, entre otros, por el señor Mauricio Rachid Garcés, quien aparecía además como representante legal de la sociedad El Retiro Centro Comercial S.A., y el señor J.B.N., en su calidad de representante legal de la sociedad Aldea Proyectos Inmobiliarios Ltda. (hoy S.A.), sociedad a su vez Gerente del Proyecto. Las sociedades no eran cosa distinta, que la mampara para realizar los negocios».
2.4. Para la seriedad del proyecto se celebró contrato de encargo fiduciario de inversión con la Fiduciaria Helm Trust S.A. «en el que se depositaron los dineros que se ofrecía pagar en la oferta mencionada, y de otra parte y para brindar confianza a los eventuales compradores, se utilizó la figura de la FIDUCIA INMOBILIARIA, para lo cual se constituyó un PATRIMONIO AUTÓNOMO, denominado inicialmente FIDEICOMISO PREDIOS DEL RETIRO, por escrito privado del 14 de mayo de 2003, por encargo de los FIDEICOMITENTES iniciales EL RETIRO CENTRO COMERCIAL S.A. Y ALDEA PROYECTOS INMOBILIARIOS LTDA. (Hoy S.A.) Posteriormente, este fideicomiso se denomina como FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN CENTRO COMERCIAL EL RETIRO». Contratos con distinta finalidad, puesto que «[E]l fideicomiso administrado por H.T.S., quien recibiría los dineros y para garantizar la seriedad de la propuesta y mientras se suscribía el contrato de promesa de compraventa respectivo los canalizaría a la construcción del centro comercial, luego de alcanzado el punto de equilibrio. Fiduciaria Alianza en el fideicomiso PREDIOS EL RETIRO, que manejaba los inmuebles donde se construiría el proyecto, se encargaba de la administración de las unidades inmobiliarias resultantes, y de escriturarlas y transferirlas a sus adquirentes».
2.5. La expectativa de que en el centro comercial funcionaría un H.S. motivó que los días 12 y 13 de abril de 2003 la señora I.S.P. ofertara en nombre propio y como representante legal de la sociedad Gestiones Comerciales Ltda. (hoy S.A.) la compra de los locales 205 y 214, «dado que los mismos se dedicarían al expendio de comidas y aquel almacén congrega una numerosa clientela», la cual se instrumentalizó en los formatos dispuesto para ello «de manera determinante, porque de acuerdo a sus especificaciones los mismos tendrían acceso directo a las terrazas anexas a ellos, lo cual se traduciría en una situación ventajosa para los mismos y una mayor valorización futura. Fue entonces la ventaja que le reportaría el hecho de que dichos locales tuviesen acceso directo a las terrazas anexas a los mismos lo que, en principio, llevó a la doctora S.P. a realizar la transacción comercial».
2.6. Aseguró que «[E]n la oferta presentada el 12 de abril de 2003, con el fin de adquirir el Local 205 con un área aproximada de 38.68 metros cuadrados, la doctora Irma S.P. manifestó que el precio de la misma era de $484.190.000, que cancelaría de la siguiente forma: la suma de $96.838.000 el mismo 12 de abril de 2003 y el saldo sería dividido en 18 cuotas mensuales de $21.519.555, las cuales se cancelarían a partir del día 12 de mayo de 2003. Los pagos se harían a través del fideicomiso de Administración El Retiro». Y en la del 13 de abril por el local 214 «con un área aproximada de 71,57 metros cuadrados, la doctora Sus Pastrana manifestó que el precio de la misma era de $930.000.000, el que cancelaría de la siguiente forma: la suma de $22.922.000 el mismo 13 de abril de 2003, la suma de $163.138.000 el 13 de mayo de 2003, 18 cuotas mensuales de $24.808.000, las cuales se pagarían a partir del 13 de junio de 2003, y el saldo, o sea la suma de $237.696.000, el día 15 de noviembre de 2004».
2.7...
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