SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 08001-31-03-004-2017-00111-02 del 02-06-2022
| Sentido del fallo | NO CASA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Número de expediente | 08001-31-03-004-2017-00111-02 |
| Fecha | 02 Junio 2022 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil - Familia de Barranquilla |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de sentencia | SC1690-2022 |
Radicación n° 08001-31-03-004-2017-00111-02
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
Magistrado Ponente
SC1690-2022
Radicación n° 08001-31-03-004-2017-00111-02
(Aprobada en sesión virtual de veintiocho de abril de dos mil veintidós)
Bogotá D.C., dos (02) de junio del dos mil veintidós (2022).
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por Ingenieros Constructores y Asociados I. S.A.S., y S.I. y Desarrollos Inmobiliarios S.A.S., frente a la sentencia de 2 de octubre de 2019, proferida por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, dentro del proceso verbal de resolución de contrato de promesa de fiducia mercantil que promovieron contra Almacenes É.S.
- Las demandantes pidieron declarar que la contraparte incumplió un contrato de «Promesa de constitución de fiducia mercantil de parqueo y cesión de posición contractual de fideicomitente», que debe ser resuelto con las consecuentes condenas a imponer a Almacenes É.S. (en adelante É.) de pagar a S.I. y Desarrollos Inmobiliarios S.A.S. (en adelante S., a título de reembolso, $1.394’800.000 «por concepto del 50% del precio pagado con ocasión al contrato» y $161’335.943,75 por «daño emergente» así como el «daño emergente futuro» estimado en $24’000.000 por «las comisiones de administración fiduciaria» que se llegaren a causar y $95’000.000 por «el pago de los impuestos prediales anuales», todas esas sumas indexadas y con intereses, algunos de estos como «lucro cesante» En cuanto a Ingenieros Constructores y Asociados I. S.A.S. (en adelante I.), solicitaron reconocerle $67’000.000 de «daño emergente» y $110’000.000 de «daño emergente futuro», actualizadas y con réditos a manera de «lucro cesante». Complementariamente para ambas, $557’920.000 a manera de cláusula penal y en adición, ordenarle «recibir la tenencia material de los lotes» y restituir «la posición contractual de fideicomitente del contrato de fiducia suscrito con Alianza Fiduciaria S.A., como vocera del fideicomiso lote cale 77».
En sustento de sus reclamaciones expusieron que entre É., en calidad de «promitente vendedor», e I. celebraron el referido convenio el 1° de octubre de 2015 y recaía sobre los bienes con folios de matrícula inmobiliaria 040-235253, 040-50859, 040-81275, 040-57956, 040-81271, 040-82879, 040-77105, 040-103179 y 040-190396, ubicados en Barranquilla y estimados en $2.789’600.000, a ser cubiertos en un 20% al día siguiente, el 30% con la firma de la escritura de constitución del fideicomiso el 10 de noviembre siguiente y el restante 50% al momento de la cesión de derechos fiduciarios el 9 de septiembre de 2016.
Conforme a la cláusula cuarta el fundo de matrícula 040-50859 estaba afectado por dos hipotecas, un gravamen de valorización y condición resolutoria, mientras que el 040-81271 presentaba una anotación de contrato de concesión «suscrito con la Sociedad Grupo La Jaula S.A.», todo lo cual sería saneado, conviniendo además una cláusula penal del 20% de los avalúos totales, esto es, $557’920.000.
Mediante otrosí de 15 de octubre de 2015 se vinculó a S. «con los mismos derechos y obligaciones de I.», lo que requirió para aquella de dos capitalizaciones por $875’400.000 el 27 de abril de 2015 y $598’500.000 el 20 de octubre próximo. El 26 de noviembre de la misma anualidad suscribieron un nuevo otrosí modificando el precio y la forma de pago, pero reiterando la carga de liberar los inmuebles que tuvieran limitaciones.
S. desembolsó a É. en 2015, para cumplir lo convenido, $557’920.000 el 16 de octubre y $836’880.000 el 11 de diciembre, por lo que el 31 del mismo mes se otorgó la Escritura 2049 de la Notaría Sexta de Barranquilla de constitución del «Fideicomiso Lote Calle 77», en la cual se insistió en el deber de saneamiento de los bienes, cuya tenencia recibieron en esa misma fecha por entrega en comodato precario que les hizo Alianza.
Cumplido el pago del 50% del precio convenido, É. cedió a S. el «50% de la posición contractual del Fideicomiso Lote 77», pero al acercarse la data para cubrir el porcentaje restante advirtieron con preocupación que seguían vigentes «los gravámenes y las limitaciones de dominio por parte de É.» y así se lo hicieron saber, situación que permanecía al 9 de septiembre de 2016 cuando comparecieron a la Notaría Sexta de Barranquilla a atender el compromiso con la prueba de disponibilidad de recursos para pagar ese saldo, de lo que se levantó acta.
El 4 de noviembre postrero solicitaron a la incumplida la devolución de los dineros entregados, con «los reajustes, intereses, costos e indemnizaciones» que se establecieran en un acuerdo de transacción, pero obtuvieron respuesta negativa el 13 del mes siguiente con el argumento de que los motivos de reparo «no afectan la operación contractual, ni impiden o ponen en peligro el crédito bancario y la comercialización del proyecto inmobiliario».
Desde que se recibieron los predios, I. afrontó lo correspondiente a su «tenencia y conservación», con un costo de $67’000.000 en vigilancia; mientras que S. debió asumir $12’692.605 de gastos notariales y de registro relacionados con la negociación, fuera de $115’504.166 por la «administración fiduciaria, asesoría legal, gastos notariales, pagos de impuesto predial» y otros por los que debe responder en virtud del contrato de fiducia inmobiliaria (fls. 1 a 23 cno.1).
- La demandada se opuso y excepcionó la «inexistencia de los presupuestos para declarar la resolución solicitada» y «ejercicio abusivo de la facultad para resolver un contrato por incumplimiento» (fls. 155 a 173 cno. 3).
- El Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Oralidad de Barranquilla, en sentencia de 7 de febrero de 2019, estimó que la «obligación de sanear gravámenes de inmuebles como pre requisito para la cesión de la posición contractual de Almacenes É.S. en favor de Ingenieros Constructores y Asociados I. S.A.S. y S. Inversiones y Desarrollos Inmobiliarios S.A.» es principal, por lo que su cumplimiento daba lugar a la resolución del contrato de «promesa de constitución de fiducia mercantil de parqueo y cesión de posición contractual» con la consecuente indemnización de perjuicios.
En consecuencia, desestimó las defensas de la opositora y condenó a É. a pagar: (i) El reembolso a S. de $1.591’840.939 por valor presente de la parte del precio satisfecho, lo que implica la devolución a la vencida, por medio de cesión, de la posición contractual en el Fideicomiso Lote Calle 77; (ii) $557.920.000 a título de cláusula penal en favor de I. y S.; y (iii) $220’422.562 para S. y $64’557.987 a I., por perjuicios materiales a título de daño emergente y lucro cesante (fls. 256 a 264 cno. 4).
- El 25 de febrero de 2019, el a quo accedió a la petición de adición de la providencia en el sentido de que sobre los $1.591’840.939 se causarían intereses de mora desde el 23 de agosto de 2017 «a la tasa de mora de que trata el artículo 884 del Código de Comercio» (fl. 289 cno. 4).
- Apeló la contradictora con base en que las gestoras carecían de legitimación para pedir la resolución ya que nada obstaba para que pudieran adelantar el proyecto inmobiliario, del cual no eran los únicos interesados; «el incumplimiento de É. no era grave ni afectaba la operación económica y contractual»; la cláusula penal solo se pactó para sancionar el incumplimiento de las accionantes, sin que fuera abusiva; fue indebida la cuantificación de los perjuicios; y resultan improcedentes los intereses de mora sobre el valor a restituir (fls. 290 a 315 cno. 4).
- El superior revocó las determinaciones de primer grado, por lo que denegó las pretensiones y declaró probadas las excepciones de mérito (fls. 19 a 41 cno. 7).
El estudio del caso remite al artículo 161 del Código Civil, subrogado por el 89 de la Ley 153 de 1887, a fin de hacer la valoración de existencia y validez del nexo.
De la revisión del «contrato de promesa de constitución de fiducia mercantil de parqueo, cesión de posición contractual de fideicomitente» celebrado entre los litigantes y los cuatro otrosíes que le son inmanentes, se extrae que el «objeto no era otro que una de las partes -É.S.- se obligaba a transferir nueve inmuebles a una fiduciaria comercial de administración para el desarrollo de un proyecto urbanístico» y esos bienes ingresarían a un patrimonio autónomo administrado por una entidad fiduciaria, obrando É. como fideicomitente tradente que cedería su posición contractual «a favor de I.», que a su vez se comprometía a pagar el precio en la forma y el plazo convenidos.
De ahí que la obligación principal de la contradictora era «la transferencia de los referidos inmuebles a la sociedad fiduciaria», la que se cumplió con firma de la escritura 2049 de 2015 de la Notaría Sexta de Barranquilla, al conformar el fideicomiso Lote Calle 77, operación en la que tanto É. como S. «adquirieron un 50% de participación en los derechos y beneficios y las obligaciones del fideicomiso», lo que está acorde con el artículo 1226 del Código de Comercio y la esencia del «contrato de fiducia mercantil», por lo que «los elementos de existencia y validez de la referida promesa contractual están plenamente colmados».
Cuando los compromisos asumidos por todos los intervinientes en esa clase de acuerdos se satisfacen, «propio es predicar que el vínculo jurídico surgido del respectivo acuerdo de voluntades se extinguió por pago de las obligaciones», pero en caso de incumplimiento unilateral o recíproco el vínculo subsiste y para su extinción debe acudirse a «la regla del artículo...
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