Sentencia Nº 05001-31-03-007-2011-00426-01 del Tribunal Superior de Manizales Sala Civil - Familia, 24-10-2019
| Sentido del fallo | REVOCA |
| Emisor | Sala Civil - Familia (Tribunal Superior de Distrito Judicial de Manizales de Colombia) |
| Número de registro | 81508085 |
| Fecha | 24 Octubre 2019 |
| Materia | TESIS: PROBLEMA JURÍDICO 1: ¿El ingreso del arrendatario al inmueble arrendado bajo supervisión del arrendador, constituye un acto de entrega del mismo?TESIS 1: No. En el presente asunto, se encontró que a pesar de que el arrendatario había ingresado en diversas oportunidades al inmueble arrendado para realizar adecuaciones locativas, tal hecho no podía considerarse como un acto de entrega del mismo, máxime cuando nunca se le entregaron las llaves. PROBLEMA JURÍDICO 2: ¿El arrendador incumple su obligación de mantener el inmueble arrendado en condiciones que permitan su uso, cuando el mismo no cuenta la licencia necesaria para desarrollar la actividad para la que se tomó en arriendo?TESIS 2: Sí. Se estimó que la obligación de “mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada” no solo implica que el inmueble se encuentre en condiciones materiales que permitan su uso, sino también legales; de manera que, el hecho de que el mismo no cuente con la licencia necesaria para desarrollar la actividad para la que se tomó en arriendo, conlleva el incumplimiento de la obligación en comento. PROBLEMA JURÍDICO 3: ¿Puede considerarse la solicitud de la devolución del canon como una terminación de mutuo acuerdo del contrato de arrendamiento? TESIS 3: No. En este caso, se evidenció que la solicitud de la devolución del canon presentada por el arrendatario obedeció al incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento por parte del arrendador -entrega de la cosa arrendada y mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada-; sin que existiera prueba alguna que diera cuenta de un acuerdo de terminación consensuada del contrato. PROBLEMA JURÍDICO 4: ¿Es viable reconocer al arrendatario la cláusula penal, aun cuando la misma se pactó únicamente a favor del arrendador y tiene el carácter de sanción? TESIS 4: No. Se explicó que la cláusula penal puede pactarse como estimación anticipada de perjuicios o como sanción, encontrándose que en el presente asunto la misma se convino con la segunda finalidad, razón por la cual, en virtud del principio de legalidad, únicamente podía ser aplicada para los eventos previamente determinados en el contrato. Así pues, al haberse pactado la pena en beneficio exclusivo de la arrendadora, no resultaba viable su reconocimiento en favor de la arrendataria. Asimismo, se sostuvo que independientemente de que pudiera considerarse que tal estipulación contractual era abusiva, lo cierto es que la sanción prevista para ese tipo de cláusulas es la ineficacia de pleno derecho, sin que pudiera entenderse que la misma era aplicable a ambos contratantes, toda vez que se trataba de una sanción pecuniaria no prevista ante el incumplimiento de la arrendadora. |
| Normativa aplicada | ARTÍCULOS 2°, 518 A 524, 822 DEL CÓDIGO DE COMERCIO, ARTÍCULO 1546, 1600, 1602, 1625, 1973, 1982, 1983, 1996 Y SIGUIENTES, 2008 DEL CÓDIGO CIVIL. SENTENCIAS DE LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: SC 7 MAR. 2000, SC. 2 FEB. 2001, SC. 23 MAY. 1996. BOHÓRQUEZ ANTONIO, GENERALIDADES CONTRACTUALES. VOLUMEN II. BOGOTÁ: EDICIONES DOCTRINA Y LEY LTDA., 2013, P.111 |
| Número de expediente | 05001-31-03-007-2011-00426-01 |
REPÚBLICA DE COLOMBIA
TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MANIZALES
SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA
MAGISTRADA PONENTE: S.J.F.R.
Radicado: 05001-31-03-007-2011-00426-01
Manizales, veinticuatro (24) de octubre de dos mil diecinueve (2019).
I. OBJETO DE LA DECISIÓN
Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada frente a la sentencia proferida el 22 de febrero de 2013 por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Descongestión de Medellín, dentro del asunto de la referencia.
II. ANTECEDENTES
De la demanda.
P.D.S. demandó a Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. para que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de un inmueble, porque la citada sociedad lo incumplió al no efectuar su entrega. En consecuencia, solicitó que se ordene pagar los perjuicios que se le causaron con el incumplimiento, así como la cláusula penal pactada.
En sustento de sus pretensiones, expuso que el 19 de enero de 2009 suscribió un contrato de arrendamiento sobre la bodega ubicada en la Carrera 65ª N°26-31 de Medellín, con la finalidad de producir y almacenar muebles, obligándose a pagar un canon mensual de $4.000.000 m/cte.
Indicó que el 21 de enero de 2009 canceló el primer canon de arrendamiento; sin embargo, el 1° de febrero siguiente, fecha en la cual debía ser entregada la bodega, la demandada incumplió tal obligación, presentando diferentes justificaciones al respecto. Primero, adujo que no había terminado las adecuaciones del sitio; luego, que el sistema eléctrico no estaba instalado con las especificaciones reglamentarias; y, finalmente, que la Oficina de Planeación Municipal no había concedido la licencia para el uso comercial del bien.
Afirmó que la arrendadora autorizó en diversas oportunidades su ingreso al inmueble, con el propósito de realizar algunas adecuaciones al sitio, pero nunca se le entregaron las llaves.
Refirió que, ante la no entrega del bien arrendado, le solicitó a la demandada la devolución del canon pagado y retiró los arreglos hechos al lugar, viéndose en la necesidad de buscar otro inmueble para el desarrollo de su objeto social.
Indicó que el incumplimiento de la arrendadora le ocasionó varios perjuicios, los cuales discriminó de la siguiente manera: (i) $20.804.670 m/cte. que dejó de percibir en la producción directa de muebles, puesto que debió contratar a terceros para cumplir con los compromisos previamente adquiridos; (ii) $1.425.600 m/cte. en la instalación y retiró de las adecuaciones realizadas a la bodega; y (iii) $350.000 m/cte. en la audiencia de conciliación prejudicial.
Por último, mencionó que en el contrato se pactó clausula penal únicamente en caso de incumplimiento de la arrendataria, lo que constituye en una clausula penal enorme que es susceptible de equilibrarse para ambas partes.
De la contestación.
Su Inmueble Propiedad Raíz Ltda. se opuso a las pretensiones de la demanda y formuló las excepciones que llamó: “falta de causa para pedir”, “mala fe”, “inexistencia de la obligación de indemnizar”, “cobro de lo no debido”, “enriquecimiento sin justa causa” y “abuso del derecho”.
Alegó que no hubo incumplimiento por cuanto “(…) las partes trabadas en este contrato de manera libre y voluntaria decidieron resolver el contrato, llegaron a un acuerdo sobre los cánones de arrendamiento causados y el reintegro de la suma entregada por la demandante, constituyendo una terminación por mutuo acuerdo del contrato. Se realizó la devolución del dinero mediante comprobante número 11511 y consecuentemente la restitución del inmueble (…)”, de ahí que no haya lugar al pago de indemnización alguna.
De la sentencia de primera instancia.
Concluidas las fases probatoria y de alegaciones, mediante sentencia calendada el 22 de febrero de 2013, el a quo declaró resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por el incumplimiento de la demandada y, en consecuencia, le ordenó pagarle a la demandante la suma de $8.000.000 m/cte. por concepto de cláusula penal.
Lo anterior, tras considerar que no existió un acto de entrega real y material que permitiera el uso y goce de la bodega para la cual fue arrendada, por lo que, de conformidad con el artículo 1983 del Código Civil, la demandante tenía la facultad de terminar unilateralmente el contrato.
En cuanto a la indemnización de perjuicios solicitada, señaló que “(…) no se probó el menoscabo patrimonial que padeció el demandante en ocasión a los mayores valores dejados de recibir por las utilidades en la producción de obras realizados por terceros”, ni tampoco “(…) los gastos en los que incursionó por las adecuaciones efectuadas en el lugar”, razón por la cual no era dable reconocer suma de dinero alguna por esos rubros.
Finalmente, arguyó que aun cuando la cláusula penal solo se pactó en favor del arrendador, lo cierto es que la misma representaba un desequilibrio contractual, siendo tarea del juzgador corregir esa injusticia entendiendo que tal estipulación operaba ante el incumplimiento de cualquiera de las partes.
Del recurso de apelación.
Inconforme con tal determinación, la parte demandada la impugnó, reiterando que “(…) lo que se presentó fue un mutuo disenso, entonces para el momento de la presentación de la demanda el contrato ya estaba terminado y no hay lugar para solicitar resolución del mismo, puesto que el contrato fue dejado sin efectos por las partes. no siendo posible inferir responsabilidad alguna a la demandada respecto a la terminación de la relación, precisamente porque de lo que se trató fue de un mutuo disenso”.
También criticó que el funcionario de primer grado reconociera el pago de la cláusula penal, esgrimiendo que “(…) no le es dable al juez modificar las condiciones pactadas en ella, so pretexto del equilibrio del mismo, bajo el entendido de que la misma, fue conocida y aceptada por la parte arrendataria, de tal suerte que si la misma fue pactada en caso de incumplimiento del arrendatario y en favor del arrendador, a ello deberá estarse”.
II. CONSIDERACIONES
Manifestación preliminar.
Sea lo primero precisar que, en virtud de lo dispuesto en el Acuerdo PCSJA 19-11327 del 26 de junio de 2019, proferido por el Consejo Superior de la Judicatura, este Despacho avocó el conocimiento del presente asunto, por medio de auto del 23 de julio del año en curso.
Así mismo, importa señalar que, de conformidad con lo establecido en el numeral 5° del artículo 625 del Código General del Proceso, el caso que nos ocupa se seguirá rituando por el otrora vigente Código de Procedimiento Civil, que corresponde a la legislación imperante al momento de la interposición del recurso de apelación.
Problema jurídico.
Atendiendo al fundamento de la impugnación, le corresponde a la Sala determinar si, en el presente asunto, las partes terminaron el contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo o si, por el contrario, existió un incumplimiento de la arrendadora en sus obligaciones. En caso de comprobarse la existencia de este último, se deberá establecer si resulta procedente el reconocimiento de la cláusula penal pactada en favor de la arrendataria.
Del contrato de arrendamiento de local comercial.
Tratándose de contratos de arrendamiento de locales comerciales -como aquí acontece-, están sujetos en su régimen legal a las disposiciones contenidas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y las cuestiones que no se encuentren allí contempladas, deberán ser resueltas por interpretación analógica o por las normas que sobre el contrato de arrendamiento establece el Código Civil, por expresa disposición de los artículos 2° y 822 ibídem.
Así pues, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1973 del Código Civil, el contrato de arrendamiento de inmuebles, es aquel en que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder, total o parcialmente, el goce de un inmueble y la otra a pagar por este goce, tal como lo establece la norma en mención.
Como obligaciones del arrendador, estipula el artículo 1982 ibídem, (i) entregar al arrendatario la cosa arrendada, (ii) mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada, así como (iii) librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada; contemplando la indemnización de perjuicios ante la imposibilidad de cumplir con la primera de las obligaciones, por disposición expresa del artículo 1983 ejusdem.
El artículo 1996 y siguientes del Código Civil, establecen como obligaciones del arrendatario, usar la cosa según...
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