Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil y Agraria nº 6849 de 30 de Octubre de 2001
| Sentido del fallo | CASA Y DICTA SENTENCIA SUSTITUTIVA |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior COMODIN Sala Única de San Andrés |
| Número de expediente | 6849 |
| Número de sentencia | 6849 |
| Fecha | 30 Octubre 2001 |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACION |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA |
| Materia | Derecho Civil |
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente:
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
Bogotá D. C., Treinta (30) de Octubre de dos mil uno (2001).-
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA, parte actora en un comienzo y a su vez demandada en el proceso acumulado, contra la sentencia de fecha 15 de agosto de 1997, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, Islas, en los procesos ordinarios acumulados que se siguieron entre aquél y la sociedad INVERSIONES A.H.L..
I. EL LITIGIO
1. En la demanda del primer proceso se pidió, de manera principal, que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa en virtud del cual el demandante prometió adquirir “el aire” para construir los seis pisos siguientes al primer piso ya edificado por la sociedad propietaria del terreno en que dicha obra se efectuaba, conforme a los planos correspondientes al edificio llamado “La Verdad”, hoy Aparta hotel Fronteras, ubicado en la Avenida Colombia No. 1-275 construido en el sector denominado Pleasant Point o B.B., con matrícula inmobiliaria 01-0-003-003; y que se dispongan las restituciones correspondientes.
Y de modo subsidiario, que se declare la nulidad absoluta de la promesa y, consecuentemente, se condene a la sociedad demandada a restituir las sumas recibidas junto con la corrección monetaria y los intereses legales.
2. En apoyo de las referidas pretensiones, se adujeron los siguientes hechos:
a) En el contrato de promesa de compraventa atrás referido, se estableció que la respectiva escritura pública se otorgaría el 16 de diciembre de 1988, término que las partes podían prorrogar hasta el día 31 siguiente, en la Notaría Unica del Círculo de San Andrés, a las cuatro de la tarde.
b) Como cláusula penal se fijó la suma de $30’000.000 en caso de que cualquiera de las partes incumpliera total o parcialmente las obligaciones estipuladas en dicho contrato, la cual se haría exigible sin necesidad de requerimiento ni constitución en mora.
c) Ninguna de las partes compareció a la Notaría en la fecha inicialmente pactada, al parecer, anota el demandante, por cuanto mediante acuerdo verbal prorrogaron dicha fecha sin tener en cuenta que “cualquier acuerdo verbal no modifica, adiciona o suspende los compromisos contractuales”, cuando de promesas de compraventa se trata.
d) Aunque las cosas que no existen pero se espera que existan pueden ser objeto de una declaración de voluntad, deben determinarse con rigurosa exactitud, de manera que en el presente caso para otorgarse la correspondiente escritura pública debía insertarse el respectivo reglamento de propiedad horizontal para cumplir con lo previsto en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 y en el decreto reglamentario 1365 de 1986; documento que los contratantes no tenían en su poder para la fecha en que se tenía previsto otorgar la correspondiente escritura pública, por cuanto aún no se había expedido por parte de las autoridades competentes. En consecuencia, “la ausencia del régimen aludido conlleva la ilicitud de la promesa de venta por inexistencia del objeto”.
3. En lo suyo, la sociedad demandada propuso la excepción de mérito que denominó de contrato no cumplido, apoyada en que fue el demandante quien incumplió el contrato celebrado, pues amén de que no construyó los pisos del edificio a los que se refiere la promesa, tampoco compareció a suscribir la correspondiente escritura.
4. En proceso aparte, el cual fue acumulado posteriormente al inicial, la sociedad INVERSIONES A.H.L.. demandó a su vez a G.D.D.J.S. para que se declare resuelto el mismo contrato de promesa de compraventa, por razón del incumplimiento imputable sólo al demandado y, consecuentemente, pidió que se condene a éste a pagar la cláusula penal fijada por las partes, “al valor que tenga en el momento de hacer la condenación conforme al índice de precios al consumidor”, más los perjuicios morales y materiales por daño emergente y lucro cesante por la suma de $500.000, o lo que aparezca probado, causados por las medidas cautelares llevadas a cabo en los procesos ejecutivo y ordinario surtidos entre las mismas partes.
5. Los hechos fundantes de tales pretensiones se pueden resumir del siguiente modo:
a) Cuando la nombrada sociedad proyectaba un complejo turístico de diez pisos en el predio de su propiedad detallado en la promesa de contrato, del cual ya había construido la primera planta, el demandado manifestó su deseo de adquirir el dominio del segundo al séptimo piso, “cuya construcción debería acometer el citado señor, para quedar sometido el edificio al régimen de propiedad horizontal, comenzando por el pago previo de arras y cheques”.
b) El contrato de promesa de compraventa se suscribió el 6 de julio de 1988 y como precio se pactó la suma de $122’583.891 pagaderos en la forma establecida en la cláusula segunda del mencionado documento, correspondiendo los primeros $5’000.000 a arras.
c) Aunque inicialmente se fijó el 16 de diciembre de 1988 a las 4 de la tarde para suscribir la escritura pública en la Notaría Única de la ciudad de San Andrés, Islas, las partes acordaron prorrogar el plazo, primero para el día 20 siguiente, y después para el 22 siguiente, “día en que únicamente compareció el representante de la sociedad prometiente vendedora”.
d) La última cuota de pago del precio pactado a cargo del demandado fue respaldada con cheque por valor correspondiente a $37’583.891, “el que no fue cumplido por el girador ni pagado por el banco girado”.
e) A pesar de que las obligaciones contractuales fueron incumplidas por el demandado, éste entabló demanda de ejecución por obligación de suscribir escritura dentro del cual obtuvo el embargo y secuestro de la primera planta del edificio que ya estaba construida, privando a la sociedad demandante del lucro cesante, mediante actuaciones temerarias que son objeto de investigación penal por los presuntos ilícitos de falsedad y fraude procesal, a pesar de lo cual el referido contratante inició el proceso antes detallado “achacando incumplimiento a la parte vendedora, es decir, el incumplidor alega su propio error, lo cual es legal y moralmente rechazable”.
6. En respuesta a la demanda, S. propuso como excepciones de mérito las de nulidad absoluta de la promesa de compraventa por cuanto los prometientes carecían de la aprobación de los planos, licencia de construcción y aprobación del reglamento de propiedad horizontal, motivo por el cual la suscripción de la escritura y su registro eran imposibles, toda vez que no existía el objeto materia del contrato y tampoco era posible su determinación; y la de pago por extinción de la obligación originaria o fundamental basado en que el pago de la cuota echado de menos por la sociedad demandante sí se realizó, por cuanto el cheque expedido con dicho fin no fue devuelto al girador ni fue cobrado ejecutivamente, por lo que a la fecha caducó.
7. Una vez acumulados ambos procesos y culminada su tramitación, el Juzgado de conocimiento desestimó las pretensiones de la demanda principal instaurada por G.D.D.J.S., y aceptó, en cambio, las pretensiones formuladas por la sociedad INVERSIONES A.H.L.; en ese sentido, declaró que aquél de modo culpable incumplió el contrato de la promesa de compraventa y le ordenó hacer entrega de la “columna de aíre objeto de la misma” a la sociedad demandante, y a ésta le ordenó restituir al demandado $85’000.000, sin corrección monetaria ni descuento por arras; dispuso igualmente condenar al citado demandado a pagar la cláusula penal, sin reajuste monetario; lo absolvió de pagar perjuicios por las medidas cautelares ejecutadas en los varios procesos seguidos entre las mismas partes; declaró probadas las excepciones de contrato no cumplido e inexistencia de incumplimiento propuestas por la sociedad INVERSIONES A.H. Ltda, y no probadas las que propuso GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA.
8. El último interpuso el recurso de apelación al cual adhirió la sociedad INVERSIONES A.H.L.; respecto de ellos, el Tribunal dispuso la confirmación de la sentencia impugnada, la cual sólo fue adicionada en el sentido de declarar no probada la objeción por error grave propuesta contra el dictamen de peritos rendido en el proceso.
En lo de fondo, se pueden compendiar del siguiente modo:
1. Según sus cláusulas, en la promesa de compraventa objeto de litigio concurren sin discusión los tres primeros requisitos previstos en el Art. 89 de la Ley 153 de 1887; la parte demandante funda su inconformidad en que no ocurre igual con el cuarto, concretamente por no haberse determinado el objeto de la obligación.
2. Tal como fue concebida, la cláusula 1ª de la promesa, se entiende claramente, que se vendió el aire, espacio que ocupan los niveles o pisos dos a siete del edificio Apartahotel Frontera, bien del cual se dan sus linderos, ubicación y nomenclatura, por lo que hay que admitir que quedó perfectamente identificado; resulta lógico entender que ante la ausencia de la construcción, el espacio compravendido será ubicado sobre la terraza, piso o techo del primer piso construido y perfectamente identificado, es decir, no podría ser otro que el que se encuentra delimitado por los linderos de la parte construida; concurren a su identificación, además, los planos a que se refiere la misma cláusula, la cual dice en lo pertinente, respecto del bien materia del contrato, que es “para que el prometiente comprador, construya según los planos arquitectónicos y estructurales del año 1981, renovada con licencia No 58 de 7 de junio de 1985 y vuelta a renovar el 12 de marzo de 1987 bajo el número 022 de la oficina de planeación intendencial”...
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