El contrato de promesa de compraventa: la determinación del objeto del contrato prometido. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, Sentencia SC313-2023 del 5 de octubre de 2023, M.P. Francisco Ternera Barrios
| Autor | María Paula Cáceres Hernández |
| Cargo | Universidad de La Sabana |
I. El asunto
La problemática principal a la que se refirió la sentencia, que resolvió el recurso de casación interpuesto por el demandante, consistió en la posible declaración de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa de un inmueble rural por la inobservancia del requisito consagrado en el artículo 1611 numeral 4º del Código Civil.
II. Los hechos
Se suscribió un contrato de promesa de compraventa de un inmueble el 10 de marzo del 2016. Las partes pactaron con respecto al objeto del contrato prometido lo siguiente:
“promete comprar el inmueble descrito a continuación: 4 hectáreas, 9290.466 metros cuadrados, de un predio de mayor extensión de 25 hectáreas; conocido como finca la palmita, vereda los cacaos, del municipio de Piedecuesta, con número de matrícula inmobiliaria 314-0000544, ubicado 400 m costado sur, sobre la carretera que conduce a Incubadora Santander”[1].
El promitente vendedor afirmó que el predio objeto del contrato de promesa de compraventa no estaba determinado, y que, por ende, el contrato debía ser declarado nulo absolutamente. Su pretensión fue resuelta por el Juzgado 12 Civil del Circuito de Bucaramanga, el cual declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, en tanto que, no se determinó claramente el bien prometido. La decisión fue apelada por el promitente comprador. La segunda instancia fue resuelta por Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga, donde se confirmó el pronunciamiento de primera instancia.
En lo que respecta a la última decisión, objeto del recurso de casación, el Tribunal, en la sentencia proferida el 14 de diciembre de 2017, sostuvo que el contrato carecía de validez, puesto que, no fue posible identificar el bien inmueble objeto del contrato prometido solo a través de los linderos. Además, en la segunda instancia, se concluyó que la estipulación del precio en el contrato de promesa era defectuosa, en tanto que, como parte de pago se pactó un inmueble, el cual tampoco había sido determinado ni individualizado. La resolución judicial fue adicionada el 18 de diciembre de 2017.
III. El recurso de casación
El promitente comprador presentó recurso extraordinario de casación en contra de la sentencia proferida por la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga, del 14 de diciembre de 2017.
En el cargo único del recurso, el promitente comprador, acusó la aplicación indebida, los artículos: 1611 numeral 4º, 1741 y 1742 del Código Civil en la sentencia. También, resaltó una falta de aplicación de los artículos 1864, 1887 y el inciso 2° del artículo 1518 del mismo Código. Ello, porque en su criterio, hubo un error de hecho en la apreciación de las pruebas que condujeron al Tribunal a decidir que quedó demostrada la falta de determinación del bien, que conllevó la nulidad absoluta. El actor del recurso alegó errores en la sentencia frente a la valoración objetiva de la promesa de compraventa en la falta de linderos y por supuesta indeterminación del precio; en el interrogatorio de parte; y en el plano de la urbanización.
En el recurso, el actor alegó que el bien sí había sido identificado, puesto que fue determinado por cabida. También mencionó que no se podía concluir que había indeterminación frente al lote que se había pactado como parte del precio a pagar, pues este, en su...
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