SENTENCIA nº 25000-23-37-000-2013-01394-02 de Consejo de Estado (SECCION CUARTA) del 05-08-2021
| Sentido del fallo | NIEGA |
| Fecha de la decisión | 05 Agosto 2021 |
| Número de expediente | 25000-23-37-000-2013-01394-02 |
| Tipo de documento | Sentencia |
| Emisor | SECCIÓN CUARTA |
DETERMINACIÓN DE LA PARTICIPACIÓN EN EL EFECTO PLUSVALÍA – Competencia / DETERMINACIÓN DE LA PARTICIPACIÓN EN EL EFECTO PLUSVALÍA EN EL DISTRITO CAPITAL – Autoridad competente. Catastro Distrital
El artículo 80 de la Ley 388 de 1997 expresamente señala que «El Instituto Geográfico A.C., la entidad que haga sus veces o los peritos técnicos debidamente inscritos en las Lonjas o instituciones análogas, establecerán los precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles». Entonces, contrario a lo dicho por la demandante, esta competencia no fue atribuida por la ley a los alcaldes. De otro lado, en desarrollo de la disposición legal, el artículo 4 del Decreto Distrital 020 de 2011 señaló que la Secretaría Distrital de Planeación «solicitará a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital –UAECD-, que establezca el mayor valor por metro cuadrado de suelo en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias de la participación en plusvalía con características geoeconómicas homogéneas». En este orden, en Bogotá, Catastro Distrital es la autoridad competente para establecer el precio comercial por metro cuadrado de los inmuebles en el procedimiento de determinación de la participación en la plusvalía. Ahora, según la parte resolutiva de los actos acusados, en este caso, Catastro Distrital se limitó a establecer el valor por metro cuadrado de los predios de la FUAC, por lo que se concluye que actuó dentro de sus competencias. Lo expuesto también significa que no fueron desconocidas las normas sobre delegación de funciones, contenidas en la Ley 489 de 1998. (…) En efecto, como fue expuesto, la Ley 388 de 1997 otorga competencia al IGAC o a instituciones análogas para determinar el valor comercial por metro cuadrado de los inmuebles en el trámite de determinación de la participación en plusvalía. Así las cosas, no existe ninguna contradicción entre la norma legal y el Decreto Distrital 020 de 2011 que suponga alguna violación de los derechos de la FUAC. Este cargo de la apelación no prospera.
FUENTE FORMAL: LEY 388 DE 1997 – ARTÍCULO 80 / DECRETO DISTRITAL 020 DE 2011 – ARTÍCULO 4 / LEY 489 DE 1998
CÁLCULO DEL EFECTO DE PLUSVALÍA POR CATASTRO DISTRITAL – Determinación del metro cuadrado / MÉTODO RESIDUAL PARA CALCULAR EL EFECTO PLUSVALÍA – Técnica / TÉRMINO PARA LA DETERMINACIÓN DEL EFECTO PLUSVALÍA – Inexistente
En el cálculo del efecto de plusvalía del plan de regularización y manejo de la FUAC elaborado por Catastro Distrital en el mes de septiembre de 2012, consta que «La zona en general se encuentra localizada dentro de un sector de uso mixto, combinando el uso residencial con uso de oficinas y comercio, el uso residencial pertenece al estrato 3 y 4 (…)». Además, al analizar las normas anteriores a la acción urbanística, señaló que a los predios de la FUAC son aplicables el Decreto Distrital 678 de 1994 y el Acuerdo 6 de 1990, que establecen el tratamiento de conservación histórica. Con base en esto, señaló que el Predio Nro. 1 está ubicado en el Polígono CH-M-03-3 cuyos usos principales son «Vivienda» e «Institucional de influencia local y zonal», junto con usos compatibles de comercio, de oficinas, de industrias de bajo impacto y de estacionamientos en altura. Así mismo, señaló que el Predio Nro. 3 está ubicado en el Polígono CH-M01-3 con uso principal de «Vivienda» y usos compatibles «Institucional de influencia local y zonal», comercial de cobertura local y zonal y oficinas. (…) La demandante no aportó ningún documento tendiente a desacreditar la descripción general del sector realizada por Catastro Distrital respecto del Predio Nro. 3. En este orden, la FUAC no demostró que Catastro Distrital cometió un error en la descripción general del sector en que están ubicados los Predios Nro. 1 y Nro. 3. (…) En primer lugar, como lo señaló el Ministerio Público y contrario a lo dicho por la FUAC, los artículos 77 y 78 de la Ley 388 de 1997 no exigen que el cálculo de la participación en plusvalía por mayor aprovechamiento del uso del suelo tenga en cuenta la construcción preexistente. En realidad, según lo indicó esta Sección en otras ocasiones, el procedimiento previsto en estas normas exige determinar el potencial adicional de edificación, «(…) entendida como la diferencia en el aprovechamiento del suelo antes y después de la acción urbanística generadora de la plusvalía». Ahora, en el cálculo del efecto de plusvalía del plan de regularización y manejo de la FUAC elaborado por Catastro Distrital en el mes de septiembre de 2012 se observa la aplicación de estas normas. En efecto, respecto del Predio Nro. 1, C.D. calculó el índice de edificabilidad anterior a la acción urbanística (…) De acuerdo con lo expuesto, C.D. no omitió el análisis del índice de edificabilidad preexistente a la acción urbanística, por lo que no incumplió con el procedimiento previsto en los artículos 77 y 78 de la Ley 388 de 1997 (…) el artículo 3 del Decreto 1788 de 2004 señala que el cálculo de la participación en plusvalía por un mayor aprovechamiento del suelo en edificación «tendrá en cuenta la incidencia de la edificabilidad adicional autorizada sobre el valor del suelo». Según fue expuesto, Catastro Distrital calculó la participación en plusvalía en el caso bajo examen con base en la diferencia en el aprovechamiento del suelo antes y después de la acción urbanística generadora de la plusvalía. Así las cosas, no desconoció con la norma expuesta. De otro lado, el cálculo del efecto de plusvalía del plan de regularización y manejo de la FUAC elaborado por Catastro Distrital en el mes de septiembre de 2012 aplica de forma expresa el artículo 2 del Decreto 1788 de 2004. Según esta norma, los valores comerciales anteriores deben ajustarse al valor presente para el momento de la adopción de la acción urbanística con base en el índice de precios al consumidor. Esta es precisamente la operación que realizó Catastro Distrital en el documento referido, por lo que no está probada una falsa motivación en este punto. (…) Respecto a la procedencia del método residual, el artículo 27 de la Resolución Nro. 620 de 2008 del IGAC señala que, para el cálculo de la participación en plusvalía por el mayor aprovechamiento del suelo, el precio comercial del inmueble se determinará con el «método (técnica) residual y/o de mercado». Así, no es aplicable el método de reposición de valor, como afirmó la demandante. (…) Es por esto que el cálculo del efecto de plusvalía del plan de regularización y manejo de la FUAC elaborado por Catastro Distrital en el mes de septiembre de 2012 tuvo fundamento en los datos de venta para vivienda y para unidades de parqueo del estudio de mercado realizado en el sector donde están ubicados los predios para el año 2010, los costos por metro cuadrado de construcción del presupuesto de obra de Catastro Distrital para multifamiliar y los costos financieras correspondientes al DTF más 5 puntos porcentuales aplicado al 60% de los costos directos de construcción. Según lo expuesto, y contrario a lo dicho por la FUAC, Catastro Distrital no omitió el estudio de las ofertas de inmuebles comparables, las características del área, los valores de venta y los elementos del proyecto. Por lo anterior, no desconoció el método residual regulado por el artículo 14 de la Resolución Nro. 620 de 2008 proferida por el IGAC. (…) La Sala precisa que el artículo 5 del Acuerdo 118 de 2003 fue modificado por el artículo 15 del Acuerdo 352 de 2008, por lo que solo esta última norma estaba vigente al momento de los hechos de la demanda. Según la norma en mención, la participación en plusvalía debe determinarse según lo previsto en los artículos 76 a 78 de la Ley 388 de 1997 e indicó que, en todo caso, se tendrá en cuenta la incidencia o repercusión sobre el suelo del número de metros cuadrados adicionales que se autoriza a construir, o el uso más rentable, aplicando los métodos contemplados en la normativa vigente. Como fue expuesto en esta providencia, Catastro Distrital aplicó los métodos de mercado y residual para calcular la participación en plusvalía, según lo ordena el artículo 27 de la Resolución Nro. 620 de 2008 proferida por el IGAC. Además, determinó el potencial adicional de edificabilidad con base en la diferencia del índice anterior y posterior a la acción urbanística, como lo ordenan los artículos 77 y 78 de la Ley 388 de 1997. En consecuencia, no fue desconocido el artículo 15 del Acuerdo 352 de 2008. La FUAC también sostuvo que Catastro Distrital incumplió el término de tres meses para determinar la participación en plusvalía previsto en el parágrafo del artículo 5 del Acuerdo 118 de 2003. No obstante, se reitera que para la ocurrencia de los hechos de la demanda esta norma fue modificada por el artículo 15 del Acuerdo 352 de 2008, que no dispuso ningún término para determinar la participación en plusvalía. Este cargo de la apelación tampoco prospera.
FUENTE FORMAL: LEY 388 DE 1997 – ARTÍCULO 77 / LEY 388 DE 1997 – ARTÍCULO 78 / DECRETO 1788 DE 2004 – ARTÍCULO 2 / DECRETO 1788 DE 2004 – ARTÍCULO 3 / DECRETO DISTRITAL 352 DE 2008 – ARTÍCULO 15
INCONGRUENCIA DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA – Efectos jurídicos
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