Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil y Agraria nº 5420 de 4 de Septiembre de 2000
| Sentido del fallo | CASA / REVOCA |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Medellín |
| Número de expediente | 5420 |
| Número de sentencia | 5420 |
| Fecha | 04 Septiembre 2000 |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACION |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA |
| Materia | Derecho Civil |
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente
Dr. JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
Bogotá, D.C., cuatro (4) de septiembre de dos mil (2000)
Referencia: Expediente No. 5420
Se decide el recurso de casación interpuesto por el demandado F.N.R., contra la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, el 31 de mayo de 1994, en este proceso ordinario de resolución de contrato promovido por M.B.F. contra el recurrente.
ANTECEDENTES
1. Por escrito presentado el 8 de junio de 1988, M.B.F. demandó a F.N.R., pretendiendo la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado el 29 de enero de 1988 entre la actora y el demandado, mediante el cual la primera prometió vender a este último el apartamento No. 103 del edificio Barlovento, ubicado en la transversal cuarenta y cuatro (44) número cien veintidós (100-22) de la nomenclatura urbana, dentro de los linderos señalados en el libelo introductorio, inmueble al que corresponde el registro catastral No. A 100 T 43 A 302.
2. Las pretensiones se apoyan en los hechos que a continuación se resumen:
2.1. El 29 de enero de 1988, M.B.D.F. suscribió un contrato de promesa de compraventa con F.N.R., mediante el cual la primera se comprometía a vender y el segundo a comprar el inmueble descrito en el numeral 1 del acápite de las pretensiones.
2.2. En dicho contrato se acordó que la escritura pública que perfeccionara la compraventa, la firmarían el 25 de abril de 1988 a las diez de la mañana, en la Notaría Cuarta del Círculo de Bogotá, con la salvedad de que si la promitente vendedora quería anticipar la fecha de tal acto, podía hacerlo avisándole previamente al señor N. por medio de un telegrama, como en efecto lo hizo citando al demandado para el 19 de marzo de 1988 a las diez de la mañana, pero como para esa fecha la Notaría se hallaba cerrada, se hizo preciso un nuevo telegrama convocando al promitente comprador para el 25 de marzo de 1988 a las once de la mañana en la Notaría Cuarta, día en que el demandado no compareció, como consta en la escritura de presentación No. 1511 del 25 de marzo de 1988.
2.3. A pesar del incumplimiento del demandado, la actora se presentó en la Notaría Cuarta del Circulo de Bogotá, en la fecha y hora acordada en la promesa de compraventa, con el objeto de firmar la escritura pública correspondiente, como consta en la escritura pública No. 2141 del 25 de abril de 1988.
2.4. El incumplimiento del demandado le da a la promitente vendedora el derecho a hacer efectivas las arras de TRES MILLONES DE PESOS ($3’000.000.oo), pactadas en la cláusula novena del contrato objeto de la litis.
2.5. El promitente comprador incumplió también las obligaciones que adquirió de pagar intereses anticipados del tres y medio por ciento, entre la fecha de anuncio de la firma de la escritura y la fecha en que efectivamente ésta se suscribiese. Igualmente incumplió la obligación de subrogarse en el crédito que tiene la promitente vendedora con el Banco de los Trabajadores, y consecuentemente la de cancelar desde la firma de la promesa las amortizaciones de ese crédito, como se desprende de la certificación expedida por el Banco de los Trabajadores, protocolizada con la escritura No. 1511 del 25 de marzo de 1988 de la Notaría Cuarta del Círculo de Bogotá.
3. Por auto del 2 julio de 1988, el Juzgado 22 Civil del Circuito de Bogotá, admitió la demanda. Cumplida la notificación personal, el demandado contestó oponiéndose a las pretensiones y proponiendo como excepciones de fondo las que denominó “falta de legitimación para reclamar la resolución del contrato y la retención de las arras”. En cuanto a los hechos, aceptó como ciertos el 1o., 2o. y 3o., y negó el 5o., 6o. y 7o. (fls. 34 y 35, c.1).
4. Puso fin a la primera instancia la sentencia del 18 de abril de 1990 (fls. 59 al 75, id.), mediante la cual se declararon no probadas las excepciones de fondo propuestas por el demandado, se decretó la disolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 29 de enero de 1988, por mutuo disenso de los contratantes y ordenó a la demandante restituir al demandado la suma de tres millones de pesos entregados como parte del precio, dentro de los seis días siguientes a la ejecutoria de la sentencia.
5. En virtud de la apelación interpuesta por ambas partes contra la anterior decisión, la misma fue revocada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, (donde se remitió el proceso con fundamento en lo previsto en los artículos 26 a 30 del Decreto 2651 de 1991), mediante sentencia de 31 de mayo de 1994, declarando, en su lugar, la resolución del contrato por incumplimiento del promitente comprador y confiriéndole a la actora el derecho de apropiarse de la suma de tres millones de pesos ($3.000.000.oo) como arras penales.
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
El ad quem luego de referirse a los antecedentes y dar por descontada la existencia y validez formal del proceso, acometió el estudio de la pretensión, para cuyo efecto empezó por precisar que en este asunto la acción propuesta toma su fundamento en el art. 1546 del C. Civil, el cual autoriza a todo contratante cumplido o que se haya allanado a cumplir lo pactado en un contrato bilateral, a reclamar frente a la parte incumplida la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.
Seguidamente pasó a verificar si en el presente proceso se encontraban reunidos los requisitos de la acción resolutoria, (contrato bilateral válido, incumplimiento total o parcial de las obligaciones por parte del demandado y cumplimiento o allanamiento al cumplimiento por el demandante), encontrando que el primero se daba a cabalidad pues el documento contentivo del contrato reunía las exigencias previstas por el art. 89 de la ley 153 de 1887. En cuanto al segundo consideró que estaba demostrado el incumplimiento del demandado, ya que la escritura no se suscribió, según la constancia notarial, ante la renuencia del promitente comprador, quien alegó un motivo que hacía relación a una obligación propia del contrato de compraventa, como es la entrega real y material del inmueble por parte de la promitente compradora, mas no de la promesa, pues en la misma no se acordó la entrega anticipada del bien prometido en venta.
Al respecto dijo el Tribunal: “De suerte que siendo la obligación propia de la promesa la celebración de la escritura, con la presencia en la notaría de la prometiente vendedora en actitud de cumplimiento, dada la protocolización anterior del comprobante de paz y salvo requerido, no podía el prometiente comprador sustraerse al compromiso contractual de suscribir el contrato de compraventa, so pena de constituirse en contratante incumpliente, como en efecto ocurrió, amparándose en un hipotético y eventual incumplimiento de obligaciones ajenas al contrato de promesa aquí debatido.
“O. como al dar respuesta a la demanda el propio demandante (sic.) afirma que no se estipuló plazo para la entrega del bien raíz. Y si se examina el texto de la promesa puede constatarse que en relación con la entrega sólo se alude a que la misma se hace a paz y salvo hasta la fecha del precontrato, no cuando debía hacerse; con lo que ha de entenderse que dicha prestación era de realizarse inmediatamente después de celebrado el contrato.”
Conforme con lo anterior, estimó el Tribunal que se debía revocar la decisión del a quo, pues en este proceso estaban acreditados los presupuestos axiológicos de la resolución deprecada. De otra parte aseveró que el fallador de primera instancia había omitido considerar la pretensión contenida en el numeral 2o. de la demanda, la cual hace referencia a que se declare que la actora “tiene derecho a las arras dadas por el demandado”, procediendo en consecuencia a analizar tal aspecto con fundamento en lo pactado en las cláusulas 3a. y 9a. del contrato de promesa, luego de lo cual concluyó, que según esta última la demandante estaba facultada para apropiarse de la suma que por idéntico valor recibió del demandado como parte del precio; “coincidencia que lleva a estimar, por interpretación del contrato (art. 1620 del C.C., que en ella estaba representada la garantía convenida por las partes, ya que si simplemente se hubiera querido acordar una cláusula penal, ninguna mención se había hecho a la figura de las arras”.
LA DEMANDA DE CASACION
Contra la sentencia antes resumida el demandado formuló dos cargos, con apoyo en la causal 1a. del artículo 368 del C. de P. Civil. La Corte concretará el análisis al primero de ellos porque está llamado a prosperar.
CARGO PRIMERO
Invocando la causal primera de casación, se acusa la sentencia del Tribunal, de ser indirectamente violatoria, por aplicación indebida de los arts. 1608, 1546, 1602, 1859 y 1861 del C. Civil, así como los arts. 822 y 870 del C. de Comercio, y por falta de aplicación de los artículos 1603, 1609 y 1882 del C....
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