Auto de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 25899-3103-002-2013-00162-01 de 7 de Diciembre de 2016 - Jurisprudencia - VLEX 692021557

Auto de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 25899-3103-002-2013-00162-01 de 7 de Diciembre de 2016

EmisorSALA DE CASACIÓN CIVIL
PonenteLUIS ALONSO RICO PUERTA
Sentido del falloINADMITE RECURSO DE CASACION
Tribunal de OrigenTribunal Superior Sala Civil - Familia de Cundinamarca
Tipo de procesoRECURSO DE CASACIÓN
Número de sentenciaAC8460-2016
Número de expediente25899-3103-002-2013-00162-01
MateriaDerecho Civil
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

L.A. RICO PUERTA

Magistrado ponente

AC8460-2016

Radicación nº 25899-3103-002-2013-00162-01

(Aprobado en sesión de dieciséis de dos mil dieciséis)

Bogotá DC, siete (7) de diciembre de dos mil dieciséis (2016).

Decide la Corte sobre la admisibilidad de la demanda de casación presentada por los accionados frente a la sentencia de 26 de febrero de 2016, proferida por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, dentro del proceso ordinario promovido por BBVA Asset Management SA, en calidad de vocera del patrimonio autónomo «Fideicomiso Fidugan Lote Portal Real de Suba», contra Innovarq Construcciones SA, Inversiones y Descuentos Limitada y J.E.G.V..

ANTECEDENTES

La demanda:

1. En las pretensiones se solicitó declarar el incumplimiento por parte de los prometientes compradores demandados de la promesa de compraventa celebrada con la prometiente vendedora accionante, el 9 de noviembre de 2011, adicionada con el documento de 29 del mes y año citados. En consecuencia, se planteó, que «se hallan resueltos por incumplimiento, no solo el contrato de promesa de compraventa […], sino su adición […]»; así mismo, «se condene a la parte demandada a perder el valor de las arras convenidas en la promesa de compraventa, y adicionalmente a pagar a la parte demandante la cantidad de diez millones de pesos ($10’000.000) por concepto de los perjuicios hasta ahora causados y los que lleguen a causarse».

2. Los fundamentos fácticos aluden a los siguientes aspectos:

a) Se hizo referencia a la celebración del citado negocio jurídico, precisando que tuvo por objeto «los lotes distinguidos como lotes 3, 4, 5, 6, 6ª y 7», ubicados en la parcelación La Conejera de la localidad de Suba de Bogotá DC, los cuales son identificados por su nomenclatura, matrícula inmobiliaria y linderos, por un precio de siete mil trescientos millones de pesos ($7.300’000.000), pagaderos así: anticipadamente dos mil quinientos millones de pesos ($2.500’000.000) y el saldo de cuatro mil ochocientos millones de pesos ($4.800’000.000), al momento de suscribir el contrato prometido; así mismo, que acordaron la suma de dos mil quinientos millones de pesos ($2.500’000.000) como arras, previendo que en caso de «incumplimiento del promitente comprador este perdería las arras, y en caso que lo propio ocurriera con el promitente vendedor, este las restituiría dobladas».

b) Igualmente se afirmó, que la promitente compradora tuvo serias dificultades para el pago de aquella suma inicial, las cuales le impidieron cumplir su compromiso, y que debido a ello, por iniciativa de los convocados a este litigio, «el 29 de noviembre de 2011 se suscribió OTRO SÍ modificatorio de la promesa de compraventa», en el que «la posición contractual del promitente comprador inicial fue asumida por los demandados Innovarq Construcciones SA, Inversiones y Descuentos Ltda. y J.E.G.V., habiendo quedado consignado el conocimiento por ellos del pacto inicial.

c) Así mismo se informó, que llegado el 16 de mayo de 2012 acordado para el otorgamiento de la escritura pública, los prometientes compradores no pudieron cumplir, porque carecían de liquidez para cancelar el saldo del precio y aunque acudieron a la notaría, «se negaron a suscribir el contrato prometido, pretextando la inobservancia de obligaciones», mientras que la prometiente vendedora, estuvo dispuesta a cumplir con lo estipulado.

Actuación procesal:

1. Mediante auto de 27 de agosto de 2010, el Juzgado 2º Civil del Circuito de Zipaquirá admitió la demanda y notificados los convocados, en tiempo la replicaron oponiéndose a las pretensiones, no aceptaron los hechos relativos al incumplimiento de la promesa de compraventa y plantearon a manera de excepciones de mérito, el «incumplimiento de la parte demandante de sus obligaciones y cumplimiento de las suyas por el demandado [y] la estipulación sobre las arras no expresa taxativamente que las mismas sean retractatorias»; también invocaron la «falta de procedibilidad» como excepción previa, la cual fue desestimada.

2. La primera instancia culminó con la sentencia de 25 de junio de 2015, proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Descongestión de Zipaquirá, en la que denegó las pretensiones de la actora y la condenó al pago de las costas procesales.

3. La parte vencida interpuso recurso de apelación y el juzgador de segundo grado revocó la decisión impugnada, disponiendo en su remplazo, declarar que los accionados incumplieron el contrato de promesa de compraventa y consecuentemente reconoció, que «la demandante y prometiente vendedora tiene derecho a retener las arras recibidas en cuantía de $2.500’000.000, la que se tiene como cláusula penal y liquidación anticipada de perjuicios causados».

Sentencia del Tribunal:

1. Verificó el juzgador la concurrencia de los presupuestos procesales y la ausencia de motivo de nulidad, analizó lo atinente a la legitimación en la causa en cuanto a la actora, determinado que en virtud de haber promovido la acción como vocera del patrimonio autónomo «‘Fideicomiso Fidugan Lote Portal Real de Suba’, es incontestable la legitimación que le asiste».

2. En cuanto a la «existencia y validez del acuerdo preparatorio implicado –y de su adición- es pacífica a esta altura», aseveración esta que se hizo al verificar que cumplía con los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, sin que se hubieran planteado críticas acerca de su eficacia ni halló acreditadas irregularidades sustantivas que condujeran a la nulidad.

3. Con relación al incumplimiento del citado convenio por la accionante, examinó los términos de la negociación y descartó que tal comportamiento lo constituyera la inscripción de una demanda de expropiación respecto del «Lote 6», dado que la obligación de saneamiento en cuanto a ese aspecto, era propia de la compraventa, acotando, que «la obligación de perfeccionar el contrato acordado era la única que por antonomasia nacía del acto preparatorio –sin perjuicio de que las partes estipularan obligaciones de ejecución anticipada-, no pudiéndose liberar a la parte prometiente compradora de cumplir con la prestación a su cargo acudiendo a un deber –el de saneamiento- que es elemento de la compraventa».

4. También le restó importancia a la anotación existente sobre dicha medida cautelar como causa de incumplimiento, porque la misma no era equivalente a gravamen o acción real que implicara el derecho de dominio y de otro lado, porque la actora de acuerdo con lo pactado tenía plazo para responder frente a los gravámenes hasta fecha posterior al otorgamiento de la escritura pública para formalizar el contrato prometido; adicionalmente porque los prometientes compradores no adujeron esa circunstancia para abstenerse de suscribir el citado documento, según lo dicho en la declaración extra proceso suministrada por los demandados el 16 de mayo de 2012.

5. En lo atinente a los motivos de incumplimiento expresados por los prometientes adquirentes, relativos a «no haber recibido respuesta acerca de la solicitud de aclaración de las afectaciones vigentes o en proceso de reglamentación, reservas y normas que pesaban sobre el globo de terreno prometido en venta; […] la no corrección del certificado de tradición del ‘lote 6’ en cuanto a la cancelación de la primera anotación; y […] la aclaración sobre la existencia de servidumbres de alta tensión que abarcaban parte de los terrenos», estimó, que no constituían sustento adecuado para atribuirle la aludida conducta a la actora, además porque la prometiente compradora tenía conocimiento de los referidos hechos, dado lo indicado en las estipulaciones del negocio jurídico, así como por la condición de Innovarq Construcciones SA, de ser profesional en la materia, según lo dedujo a partir de su objeto social e igualmente por las comunicaciones enviadas y recibidas por tal empresa, en las que se hace mención a la existencia de la mencionada servidumbre.

6. Concluyó el sentenciador, que «ninguna justificación tenían los demandados para relevarse de cumplir la principal obligación que nacía del contrato preparatorio» y por consiguiente, determinó, que «fueron los promitentes compradores quienes rehusaron sin razón el incumplimiento de la convención preparatoria en mención», y de otro lado, advirtió, que no «certificaron de ningún modo que contaban con los recursos para sufragar el saldo del precio», y que al haberse resaltado en la demanda «que fue la falta de liquidez de los demandados la que los condujo al incumplimiento», tal manifestación constituía una negación indefinida, señalando que no fue desvirtuada.

7. Para dilucidar lo concerniente al tema de las arras, reprodujo el texto de la cláusula cuarta del contrato de promesa, resaltado que no existía duda sobre la calidad de «arras de retracto» y para dimensionar su entendimiento jurídico, citó en extenso el fallo de esta Corporación de 10 de diciembre de 2010, indicando que como ninguno de los contratantes se retractó, en principio no cabría la sanción reclamada en la demanda acerca de aplicar la pérdida de aquellas por la contratante que las entregó.

No obstante indicó, que el acuerdo sobre las arras era contradictorio, «en tanto que el primero concierne a arras de retractación y el segundo contempla efectos en caso de incumplimiento», por lo que acudiendo a la interpretación del contrato, infirió, que «aparte del alcance natural que tienen las arras de retracto, quisieron los contratantes emplearlas...

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