SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 66001-31-03-003-2012-00061-01 del 25-08-2021
| Sentido del fallo | CASA OFICIOSA Y PARCIALMENTE LA SENTENCIA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Número de expediente | 66001-31-03-003-2012-00061-01 |
| Fecha | 25 Agosto 2021 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil - Familia de Pereira |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de sentencia | SC3666-2021 |
ÁLVARO F.G.R.
Magistrado ponente
SC3666-2021
Radicación n.° 66001-31-03-003-2012-00061-01
(Aprobado en sala de decisión virtual de once de marzo de dos mil veintiuno)
Bogotá, D.C., veinticinco (25) de agosto de dos mil veintiuno (2021).-
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por URIEL DARÍO MUÑOZ SÁNCHEZ frente a la sentencia proferida el 7 de febrero de 2017 por la S. Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de P., en el proceso ordinario que adelantó contra INVERSIONES P.S.E.C.S., con demanda de reconvención que esta última enfiló respecto de aquél.
ANTECEDENTES
1. Demanda inicial: Mediante libelo que correspondió en reparto al Juzgado Tercero Civil del Circuito de P., se solicitó, en forma principal, declarar que U.D.M.S. -promitente comprador- ha cumplido y está dispuesto a cumplir las obligaciones que convino en el contrato de promesa de compraventa que suscribió con la sociedad Inversiones Pinillos S. en C. S., -promitente vendedora- y que como consecuencia de ello, esta última debe suscribir a favor de aquél, dentro de los seis días siguientes a la ejecutoria de la respectiva sentencia, la escritura pública que le transfiera el dominio del inmueble al que se refiere el acuerdo de voluntades, y pagarle además, el equivalente al treinta por ciento (30%) del valor total de la compraventa, a título de cláusula penal.
Como primera pretensión subsidiaria, se pidió declarar resuelta, por incumplimiento de la convocada, la promesa de compraventa ajustada entras las partes; y como segunda súplica eventual, se reclamó decretar el mutuo disenso del aludido negocio jurídico. Para ambas, se deprecó como corolario, condenar a la enjuiciada a pagar al accionante, la suma de novecientos sesenta y un millones veintiocho mil ochocientos sesenta y seis pesos ($961.028.866), con corrección monetaria; y el treinta por ciento (30%) del valor total de la compraventa, por concepto de cláusula penal1.
2. En sustento de dichos pedimentos, se esgrimieron los hechos que a continuación se resumen:
2.1. El 12 de octubre de 2011, U.D.M.S. -promitente comprador- celebró contrato de promesa de compraventa con la sociedad I.S.P.S. en C.S. -promitente vendedora-, respecto de un lote de terreno con todas sus anexidades y mejoras, denominado “El Camino”, de 30.212,50 metros cuadrados, ubicado en el municipio de P..
2.2. El valor convenido por el bien fue de mil ochocientos setenta y cinco millones de pesos ($1.875.000.000), que el promitente comprador se obligó a cancelar de la siguiente manera: doscientos millones de pesos ($200.000.000) entregados en efectivo el día en el que se firmó la promesa; ochocientos millones de pesos ($800.000.000), que U.D.M. se comprometió a suministrar, para liberar el predio de procesos judiciales y coactivos en curso; y el saldo de ochocientos setenta y cinco millones de pesos ($875.000.000), pagaderos un año después de suscrita la escritura pública de compraventa, y garantizados con hipoteca a constituirse sobre el mismo inmueble.
2.3. En la fecha indicada para suscribir la escritura pública de compraventa, 10 de noviembre de 2011, no se pudo llevar a cabo ese cometido, porque la vendedora no contaba con paz y salvos del impuesto predial y de valorización, al existir sobre el fundo una deuda de más de ciento treinta millones de pesos ($130.000.000).
2.4. No obstante acordarse una nueva calenda para suscribir el instrumento público (30 de noviembre de 2011), el representante legal de la sociedad demandada, R.A.S.J., optó por no ir, y a cambio, a través de su abogado informó al promitente comprador que no acudiría a la Notaría hasta tanto no se hubiera registrado en instrumentos públicos la cancelación de todas las medidas cautelares sobre el fundo.
2.5. Uriel Darío Muñoz Sánchez se allanó a cumplir con los compromisos acordados, y por ello, para levantar los gravámenes que pesaban sobre el bien, pagó la suma de setecientos sesenta y un millones veintiocho mil ochocientos sesenta y seis pesos ($761.028.866), que adicionados a los doscientos millones de pesos ($200.000.000) sufragados inicialmente, totalizan novecientos sesenta y un millones veintiocho mil ochocientos sesenta y seis pesos ($961.028.866).
2.6. Pero contrariamente a la actitud del promitente comprador, el representante legal de la convocada manifestó que no suscribiría la escritura pública de compraventa, a menos que se le pagara de inmediato el resto del dinero y la cláusula penal, ignorando así que el excedente se cancelaría en un año, y que para garantizar su cumplimiento se constituiría una hipoteca sobre el mismo inmueble.
2.7. El representante legal de la accionada, además de no haber entregado el inmueble pese al pago de una significativa cantidad de dinero, se ha desentendido del contrato de promesa, al extremo de fijar un aviso de venta en el mismo predio, por el que se pide ahora tres mil quinientos millones de pesos ($3.500.000.000)2.
3. La sociedad accionada compareció al proceso por intermedio de apoderado judicial, quien se opuso rotundamente al despacho favorable de las aspiraciones deducidas por el actor, y en cuanto a los hechos aceptó unos y negó otros. Además, propuso las excepciones de mérito que denominó “contrato no cumplido por parte del promitente comprador”, “el derecho que le asiste a la parte demandada para cobrar el 30% de la sanción y el derecho de retener que le asiste a la misma demandada los valores recibidos como forma de pago”, “nulidad de la promesa de compraventa por inexistencia de la misma”, “alteración del documento que hace ineficaz la promesa de compraventa”, “lesión enorme causada a [la demandante] con ocasión de la suscripción de la promesa de compraventa” y “compensación”3.
4. Demanda de reconvención: Por separado, I.S.P.S. en C.S. contrademandó a U.D.M.S., para que en sentencia se declare que entre ellos se celebró un contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble conocido como “El Camino Real”; que la primera sufrió lesión enorme por efecto del precio fijado, $1.875.000.000; y que en tal virtud debe rescindirse ese negocio jurídico4.
5. En sustento de sus súplicas, el contrademandante señaló que para la fecha de suscripción de la promesa de compraventa, el predio valía más de cuatro mil millones de pesos ($4.000.000.000), lo que hace que el precio que se acordó en mil ochocientos setenta y cinco millones de pesos ($1.875.000.000), contenga una desproporción que tipifica lesión enorme.
6. Frente al anterior pliego, U.D.M.S. se pronunció puntualmente, asintiendo sobre algunos hechos y negando otros, oponiéndose a lo pedido por carecer de fundamentación jurídica y fáctica, y excepcionando de fondo “inexistencia del contrato de compraventa”5.
7. Agotado el trámite del proceso ordinario, la primera instancia concluyó con sentencia del 12 de septiembre de 2014, mediante la cual se declaró la nulidad absoluta de la promesa de compraventa suscrita entre las partes el 11 de octubre de 2011; y se ordenó a la demandada restituir al demandante la suma, previamente indexada, de mil treinta y siete millones setecientos noventa y seis mil cuatrocientos once pesos con sesenta y un centavos ($1.037.796.411,61)6.
8. Apelada la decisión por ambos extremos, el Tribunal, en decisión mayoritaria, la revocó con su fallo de 7 de febrero de 2017, y en su lugar negó todas las pretensiones formuladas en la demanda inicial y en el libelo de reconvención7.
LA SENTENCIA DEL AD QUEM
Los razonamientos que le llevaron a adoptar la mencionada determinación son los que en resumen se compendian8, así:
1. No hay reparo a los presupuestos procesales, tampoco nulidad que pueda dar al traste con lo actuado, las partes se encuentran legitimadas, y no existe error en la formulación de las pretensiones.
2. Al abordar el estudio del contrato de promesa de compraventa, la primera instancia halló falencias que lo invalidaban, por no haberse establecido de manera concreta el día en el que se suscribiría la escritura pública de compraventa; conclusión que no comparte el Tribunal, porque el requisito del ordinal tercero del artículo 89 de la ley 153 de 1887, relacionado con el “plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato” está satisfecho, pues en la cláusula tercera se señaló que “la escritura pública que perfecciona el presente contrato y el gravamen de hipoteca por la suma restante será otorgada por la sociedad promitente vendedora ante la Notaría Primera del Círculo de P. o en cualquier Notaría a elección de las partes a más tardar el día dieciocho de octubre (corregido con 10 de noviembre) del año 2011…”, y en la forma en la que viene redactada conduce a que la fecha en la que debe celebrarse el contrato prometido es determinada, “pues se designó y delimitó en forma precisa que no era otra diferente al lapso ocurrido entre el 11 de octubre (firma de la promesa de compraventa) y el 18 siguiente”.
El contrato de promesa, en consecuencia, no está viciado, a pesar de que aparezca una corrección en cuanto “a la fecha para la firma”, al sobrescribirse “noviembre 10”, ya que el perito “saldó” la irregularidad cuando concluyó que la fecha primigenia fue 18 de octubre de 2011, “que es la que se tendrá en cuenta para todos los efectos”.
3. Al analizar la pretensión principal relacionada con el cumplimiento del contrato de promesa, debe tenerse en cuenta que de la suma de $800.000.000 a que se comprometió a pagar el promitente comprador, este admitió en los hechos 10 y 11 de su libelo, que pagó $761.028.866., correspondientes a diferentes obligaciones que tenía la demandada. Además, buena parte de la suma finalmente cancelada, lo fue con posterioridad a la fecha que se ha tenido como probada para firmar el documento, e incluso, más allá del 10 de noviembre...
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