Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil y Agraria nº 05282-3103-001-2007-00131-01 de 28 de Febrero de 2012 - Jurisprudencia - VLEX 552489622
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Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil y Agraria nº 05282-3103-001-2007-00131-01 de 28 de Febrero de 2012

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Vincent
Sentido del falloCASA Y DICTA SENTENCIA SUSTITUTIVA
Tribunal de OrigenTribunal Superior Sala Civil - Familia de Antioquia
Número de expediente05282-3103-001-2007-00131-01
Número de sentencia05282-3103-001-2007-00131-01
Fecha28 Febrero 2012
Tipo de procesoRECURSO DE CASACION
EmisorSALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA
MateriaDerecho Civil
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
República de Colombia

Corte Suprema de Justicia

Sala de Casación Civil


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL


Magistrada Ponente

RUTH MARINA DÍAZ RUEDA



Bogotá, D. C., veintiocho (28) de febrero de dos mil doce (2012).

(Aprobado y discutido en Sala de 20 de febrero de 2012)


Ref.: Exp. N° 05282-3103-001-2007-00131-01



Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la parte demandada frente a la sentencia proferida el dos de julio de 2010 por la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Antioquia, dentro del proceso ordinario promovido por Esperanza de Jesús Acevedo de A. contra L.H.E.G..


I.- EL LITIGIO


1.- La actora inicialmente solicitó que “se declare la resolución y disolución del contrato de promesa de compraventa” entre ella celebrado con el accionado, respecto de la finca “Villa Lucía” ubicada en el municipio de Concordia, vereda Burgos Medio, distinguida con el folio de matrícula inmobiliaria N° 004-0003693, “en razón de haberse estructurado el denominado mutuo disenso” y que como consecuencia, se dispongan las “restituciones mutuas, esto es, que vuelvan las cosas al estado anterior a la referida promesa de venta, junto con los frutos civiles a partir del día 8 de marzo de 2006 y hasta cuando se verifique su respectivo pago”; empero al responder las excepciones previas de indebida acumulación de pretensiones, la accionante precisó la súplica, en el sentido de manifestar que lo peticionado era la declaratoria de resolución por incumplimiento del demandado y no por “mutuo disenso”, dado que éste no se tipificaba.


2.- La causa petendi admite el siguiente compendio:


a.- El 8 de marzo de 2006, las partes de este pleito celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del predio rural “con una superficie de 57 hectáreas” y cuyos linderos aparecen descritos en el hecho primero de la demanda.


El precio acordado fue de $250.000.000, de los cuales $10.000.000 se pagarían en efectivo el día de la firma de ese preliminar pacto, una cantidad igual a ésta el 27 de marzo de 2006, un vehículo avaluado en $10.000.000, $20.000.000 provenientes de un crédito tramitado ante Finagro, $10.000.000 que se entregarían 90 días después, destinados a cancelar “un gravamen hipotecario que pesa sobre dicha propiedad”, $40.000.000 garantizados con una letra de cambio que se haría efectiva el 31 diciembre del referido año, y los $150.000.000 restantes, “en siete contados anuales en letras de cambio de (…) $21.400.000”, a partir del 9 de marzo de la citada anualidad. Así mismo se estipuló una cláusula penal de $20.000.000 por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones pactadas que podría reclamar el “contratante cumplido o quien se había allanado a cumplir”.


b.- Reiteradamente, la prometiente compradora le ha manifestado a la contraparte, su intención de continuar el negocio a pesar de la permanente inobservancia de éste, si el mismo se allanaba a satisfacer las prestaciones a su cargo, lo que no hizo, pues más bien, desde el mismo día de la venta lo infringió “al manifestar que la finca (…) tenía una extensión en superficie de 57 hectáreas” cuando sólo contaba con 47.7 lo cual se constató “el día de la entrega material del inmueble” efectuada el 30 de marzo de 2006, no obstante que se convino para 15 días antes, momento para el cual, ya había entregado $10.000.000.


c.- Le endilga al demandado que le efectuó “una venta de cosa ajena, pues sólo posee el 88.45% de dicho predio, ya que el 11.55% restante es de propiedad de los señores L.F. (…) y N.A.F.R., haciendo entrega real y material de todo el predio…”.


d.- Agrega que también “entró como parte del negocio, la cantidad de 18 reses como depósito y utilidad a la promitente compradora”, quien con su propio peculio las sostuvo por un periodo de nueve meses, pero posteriormente el convocado, sin aviso ni autorización suya retiró 23, de las cuales cinco fueron reproducción de las 18 iniciales.


e.- El señor E.G. incumplió su deber de saneamiento, pues “además del gravamen hipotecario informado a [la demandante], la propiedad tenía dos hipotecas”, lo que generó que después de recibida por ella, recayera un embargo ejecutivo y por eso, fuera de lo pactado, ésta debió entregarle a aquel $2.000.000 para que “procediera a pagar un dinero de un proceso ejecutivo que se adelantaba en su contra en el Juzgado Primero Promiscuo de Fredonia”, dentro del cual se embargó la finca.


f.- La actora cuando tramitaba un crédito en el Banco Cafetero para la adquisición del bien “se presentó ante la Notaría del [citado] municipio, con la documentación entregada por el demandado, para adelantar el trámite de cancelación de hipoteca de M.A.Z. y otros, a H.E.G.”., pero éste no compareció, como tampoco sus acreedores, por lo que los trámites del préstamo se vieron suspendidos por negligencia del demandado generando una pérdida superior a los $2.000.000.


g.- Desde el momento de la entrega de la referida heredad, la actora asumió los gastos de mantenimiento y acondicionamiento, debido al deplorable estado en que se encontraban algunas de sus locaciones, invirtiendo en ella los ingresos percibidos por venta de café.


h.- A pesar de que cuando fue celebrada la promesa de venta el convocado se comprometió a pagar todos los impuestos que ascendían a $2.991.200, no lo hizo.


3.-Una vez notificado, el citado contestó el libelo aceptando unos hechos, negando otros, oponiéndose a la prosperidad de los pedimentos y formulando defensas previas y de fondo. En aquellas propuso “inepta demanda por falta del requisito de procedibilidad” e “indebida acumulación de pretensiones”, y en éstas, las que denominó “inexistencia del mutuo disenso”, “inexistencia del incumplimiento por parte del demandado”, “incumplimiento del contrato por la demandante”, “buena fe del demandado”, “falta de causa para demandar” y “la genérica que llegaré a demostrarse”; soportadas, fundamentalmente, en que “el demandado nunca ha dado a entender ni expresa ni tácitamente voluntad alguna de dar por terminado el contrato”, honró su compromiso de entregar el inmueble y concurrió a sanearlo cuando fue necesario respecto de los gravámenes y cautelas, en tanto que “la actora no cumplió con sus obligaciones de pagar el precio” y sólo hasta agosto de 2006 inició el trámite encaminado a obtener un crédito para cubrir la obligación, cuando debió hacerlo en el momento de recibir el predio.


En cuanto al área del terreno, señala que lo entregó de buena fe confiado en la que aparece descrita en la escritura pública N° 288 del 3 de octubre de 1992 de la Notaría Única de Concordia (Antioquia) a través de la cual se concretó la “adjudicación en proceso de sucesión de M.S.F. a los herederos de éste quienes a su vez le vendieron” a él, y por eso “nunca consideró necesario corroborar mediante un experticio”.


Sin embargo, agrega que el área “no fue la causa o motivo principal de la celebración del contrato”, dado que “la demandante recorrió en diversas oportunidades el inmueble, sin hacer reparo alguno sobre su extensión” por lo que a pesar de lo consignado en el documento que recoge el negocio preparatorio, estima que el bien fue prometido como cuerpo cierto, y de todas formas, la compradora negligentemente no dispuso su medición para establecer cuál era la real cabida.


4.- El Juzgado Civil del Circuito de Fredonia, a quien le correspondió conocer de este asunto, finiquitó la actuación mediante providencia denegatoria de lo pedido, por no encontrar demostrada la infracción contractual endilgada al demandado, decisión que al ser recurrida por la demandante, fue revocada por el superior, quien “declar[ó] probadas las excepciones de mérito de incumplimiento del contrato por la demandante y buena fe del demandado”, “resuelto, por mutuo disenso tácito, el contrato de promesa de compraventa celebrado entre Esperanza de J.A. de A. y L.H.E.G.”., respecto del bien mencionado y dispuso las correspondientes restituciones mutuas.


II.- FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO


Admiten la siguiente síntesis:


1.- Luego de referir los supuestos fácticos, las pretensiones y el trámite surtido, de descartar la existencia de nulidad que pudiera retrotraer lo actuado, de precisar que éste corresponde a un proceso ordinario de resolución de contrato que por lo mismo no debía rituarse por la senda agraria y de hallar satisfechos los presupuestos procesales, el ad quem planteó que el asunto a definir tenía que ver con el área del terreno prometido en venta entregada por el vendedor a la compradora, a partir de la cual ésta le endilgaba incumplimiento a aquel dado que el negocio versó sobre 57 hectáreas cuando lo recibido por ella sólo fue de 47.7.


2.- Analizó el pacto de promesa de compraventa y los deberes que de ésta surgen, particularmente el otorgamiento de la correspondiente escritura cuando se trata de bienes inmuebles, aunque las partes pueden pactar otras exigibles antes de dicho acto, como aquí ocurrió, dado que se acordó la entrega material del inmueble y el pago parcial del precio con antelación a la suscripción del instrumento público.


3.- Seguidamente se refirió a la “venta de inmuebles por cabida o como cuerpo cierto” y a partir de citar los artículos 1887 y 1889 del Código Civil, lo mismo que jurisprudencia de esta Sala, concluyó “que se vende por cabida cuando ésta y el precio quedan determinados en forma precisa en el contrato, y como cuerpo cierto, cuando se identifica el bien por sus linderos y no existe certeza de la extensión del bien”.


4.- Así mismo analizó lo concerniente a la resolución de los convenios y con sustento en el artículo 1546 ibídem, señaló que en caso de infracción, la ley faculta al contratante que ha honrado su compromiso para pedir a su arbitrio, aquella o el cumplimiento del...

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