Papel que cumple la conexidad contractual en relación con la ruina de la edificación
| Autor | Luis Gonzalo Baena Cárdenas |
| Páginas | 235-278 |
captulo quinto
Papel que cumple la conexidad contractual en relación
con la ruina de la edificación
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planteamiento introductorio
Uno de los problemas que en la práctica plantea la construcción y enajenación
de inmuebles destinados a vivienda valiéndose del esquema de la fiducia in-
mobiliaria es el relacionado con la ruina de la edificación, manifestada en un
plazo de diez años contados desde cuando se efectuó la entrega, entendiendo
por ruina no solo los vicios que suponen o implican la caída material total o
parcial del inmueble o el riesgo de la misma, sino también los vicios ocultos
de la edificación (ruina funcional) cuya entidad hace que ésta no sirva para
la finalidad que le es propia y/o que superan las imperfecciones corrientes
y las que son susceptibles de provocar tales consecuencias en un momento
posterior (ruina potencial). Tales vicios pueden ocasionarse por deficien-
cias en el proceso constructivo, o por vicios del suelo que el fideicomitente
constructor/desarrollador/promotor o las personas empleadas por él hayan
debido conocer en razón de su oficio, o por vicios de los materiales con los
que se construyan los inmuebles (graves defectos de calidad, idoneidad y
seguridad que no permite la habitación del inmueble), o por errores en los
diseños.
En el anterior orden de ideas, a renglón seguido trataremos de despejar el
interrogante que indaga acerca de cuál es el papel que cumple la conexidad
contractual en relación con el supuesto de patología negocial antes referido.
De lo que se trata es de analizar cómo se distribuye el riesgo contractual en el
marco de la fiducia inmobiliaria, teniendo en cuenta que en esta modalidad de
acceso a la vivienda existe una clase de riesgo claramente identificable, cual es
el relacionado con la construcción del proyecto habitacional, etapa durante
la cual, a su vez, los principales riesgos se relacionan con la financiación
del proyecto, con su terminación oportuna y con su ejecución dentro del
plazo y los límites presupuestados por el o los fideicomitentes promotores/
constructores/desarrolladores. Hecho esto, intentaremos averiguar cómo
se distribuye la responsabilidad por los daños que se presenten en los dos
supuestos de “patología negocial” que hemos mencionado; cuál es el con-
tenido de la misma, y si en esos dos supuestos de “patología negocial” puede
el o los terceros interesados en adquirir las unidades inmuebles resultantes
del proyecto de construcción demandar a la sociedad fiduciaria y si dicha
responsabilidad es de naturaleza contractual o extracontractual.
Para el logro de los anteriores objetivos, partiremos de una atenta obser-
vación de la forma como en la práctica se llevan a cabo las operaciones de
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