La responsabilidad de las sociedades fiduciarias en el contexto de un contrato de fiducia mercantil para el desarrollo de proyectos de construcción
| Autor | Luis Gonzalo Baena Cárdenas |
| Páginas | 279-348 |
captulo seto
La responsabilidad de las sociedades fiduciarias
en el contexto de un contrato de fiducia mercantil
para el desarrollo de proyectos de construcción
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el estado actual de la cuestin
La determinación de algunos de los efectos que el nexo entre los contratos
que integran la agrupación pueden producir en la fiducia inmobiliaria para
el desarrollo de proyectos de construcción es el aspecto de mayor interés
planteado por dicha conexidad, habida consideración que en este especial
mecanismo negocial de acceso a la vivienda no es del todo infrecuente que
una de las partes intervinientes, que por lo general es el fideicomitente cons-
tructor, incurra en responsabilidad como consecuencia de la ruina de la
edificación, entendiendo por tal no solo los vicios que suponen o implican
la caída material total o parcial de las viviendas construidas o el riesgo de la
misma, sino también los vicios ocultos de las viviendas edificadas (ruina
funcional) cuya entidad hace que éstas no sirvan para la finalidad que les
es propia y/o que superan las imperfecciones corrientes y los que son sus-
ceptibles de provocar tales consecuencias en un momento posterior (ruina
potencial), bien sea que la ruina en cuestión provenga de deficiencias en el
proceso constructivo, o provenga de vicios del suelo que el fideicomitente
constructor/desarrollador/promotor o las personas empleadas por él hayan
debido conocer en razón de su oficio, o provenga de vicios de los materiales
con los que se construyan los inmuebles (graves defectos de calidad, idonei-
dad y seguridad que no permite la habitabilidad del inmueble), o provenga
de errores en los diseños, o, en fin, obedezca al hecho de que el fideicomi-
tente promotor/constructor se encuentra en situación de insolvencia para
concluir la construcción.
Planteada en estos términos, surgen los siguientes interrogantes: ¿qué
protección se le puede otorgar a los terceros interesados en adquirir las
unidades inmuebles resultantes del proyecto de construcción?; ¿qué rele-
vancia jurídica puede tener la conexidad contractual en estos casos?; ¿cómo
debe entenderse y cómo debe aplicarse la diligencia y la buena fe en la
fiducia inmobiliaria para el desarrollo de proyectos de construcción?; ¿está
llamada a responder la sociedad fiduciaria con su propio patrimonio por
los perjuicios ocasionados a los terceros interesados en la adquisición de
los inmuebles resultantes del proyecto de construcción en el evento en que
dichos inmuebles amenacen ruina, entendiendo por tal no solo los vicios
que suponen o implican la caída material total o parcial del inmueble o el
riesgo de la misma, sino también los vicios ocultos de la edificación (ruina
funcional) cuya entidad hace que ésta no sirva para la finalidad que le es
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