Régimen jurídico del leasing en el ámbito del derecho a la vivienda digna
| Autor | Luis Gonzalo Baena Cárdenas |
| Páginas | 245-314 |
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caPítulo sexto
régimen jurídico del leasing en el ámbito
del derecho a la vivienda digna
I. SItuacIóN PrevIa
Tal y como lo advertimos en la presentación, en este capí-
tulo realizaremos un detallado análisis del funcionamiento
del leasing en el marco del derecho a la vivienda digna,
enfatizando en la forma como el Gobierno nacional cum-
plió o pretendió darle cumplimiento a lo ordenado por
la Corte Constitucional en los términos de que da cuenta
la Sentencia C-936 de 2003, M. P.: eduardo moNtealegre
lyNett.
Una de las razones fundamentales para comenzar el
estudio a partir de 2003 es que fue precisamente desde
la expedición y entrada en vigencia de la Ley 795 y
sus decretos reglamentarios que el legislador hizo un
reconocimiento expreso en punto a la viabilidad jurí-
dica del leasing como mecanismo eficaz para acceder
a una vivienda digna, habida cuenta de que, por su
intermedio, se garantiza el acceso a la tenencia de la
vivienda, lo cual resulta acorde con lo dispuesto en la
Observación n.º 4 del Comité de Derechos Económicos
y Sociales de la oNu.
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II. el régImeN jurídIco eSPecIal del leasing haBItacIoNal.
deSde la ley 795 de 2003 haSta el PreSeNte
A. Definición de leasing habitacional
Pretendiendo darle cumplimiento a lo ordenado por la
Corte Constitucional en los términos y condiciones de que
da cuenta la Sentencia C-936, el Gobierno nacional expi-
dió el Decreto Reglamentario 1787 de 2004, actualmente
incorporado en el Decreto 2555 de 2010, mediante el cual
atendió a la regulación jurídica del leasing habitacional en
Colombia, contemplando al efecto dos modalidades, a sa-
ber: a. El leasing habitacional destinado a la adquisición de
vivienda familiar, y b. El leasing habitacional destinado a la
adquisición de vivienda no familiar. Los artículos 2.28.1.1.2
y 2.28.1.1.3 del Decreto 2555 de 2010 hacen alusión a estas
dos modalidades de leasing financiero acogedora de sus
caracteres estructurales. Dice así la citada definición con-
tenida en el artículo 2.28.1.1.2:
[…] Modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición
de vivienda familiar. Se entiende por operación de leasing ha-
bitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, el
contrato de leasing financiero mediante el cual una entidad
autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble
para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de
su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico;
durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se
restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este
último decide ejercer una opción de adquisición pactada a
su favor y paga su valor. […] En los términos del artículo 4.º
de la Ley 546 de 1999 las operaciones y contratos de leasing
habitacional destinados a la adquisición de vivienda familiar
son un mecanismo del sistema especializado de financiación
de vivienda de largo plazo en desarrollo de lo cual le serán
aplicables las reglas previstas en los artículos 11, 12, 13 y 17
numerales 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 y parágrafo de la Ley 546 de 1999,
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los literales b) y c) del artículo 1.º del Decreto 145 de 2000 y lo
previsto en el presente decreto […].
Por su parte, el artículo 2.28.1.1.3 del Decreto 2555 de 2010
define el leasing habitacional destinado a la adquisición de
vivienda no familiar en los siguientes términos:
[…] contrato de leasing financiero mediante el cual una parte
denominada entidad autorizada entrega a un locatario la
tenencia de una vivienda, a cambio del pago de un canon
periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el
bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si
éste último decide ejercer una opción de adquisición pactada
a su favor y paga su valor. […] Las operaciones y contratos de
leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no
familiar se regirán por las estipulaciones que pacten las partes
en el contrato y por lo previsto en el capítulo 3 del presente
decreto […].
Como se advierte con facilidad, al igual de lo que sucede
con la definición de leasing financiero en general contenida
en el artículo 2.2.1.1.1 del Decreto 2555, las definiciones
que desarrollan los artículos 2.28.1.1.2 y 2.28.1.1.3 ibídem
tienen un carácter eminentemente descriptivo, de suerte
entonces que su significado sólo se puede captar a partir de
la descripción de los elementos que las configuran. En este
sentido, elementos estructurales de estas dos modalidades
de leasing habitacional son los dos negocios jurídicos que
se conjuntan en ellas: de una parte, el contrato de arrenda-
miento en virtud del cual se concede la tenencia del bien y,
de otra, la promesa unilateral de compraventa, mediante
la cual se concede al usuario la facultad de adquirir el bien
pagando el denominado precio residual. Obsérvese, ade-
más, que en los artículos en comento se indica que una y
otra modalidad de leasing habitacional se diferencian entre
sí por dos aspectos fundamentales, a saber: de un lado, en
atención a la destinación que habrá de dárseles a los bienes
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