SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 25899-31-03-002-2013-00162-01 del 31-07-2018
| Sentido del fallo | NO CASA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Fecha | 31 Julio 2018 |
| Número de expediente | 25899-31-03-002-2013-00162-01 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil - Familia de Cundinamarca |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de sentencia | SC3047-2018 |
L.A. RICO PUERTA
Magistrado ponente
SC3047-2018
Radicación nº 25899-31-03-002-2013-00162-01
(Aprobado en sesión de siete de febrero de dos mil dieciocho)
Bogotá, D.C., treinta y uno (31) de julio de dos mil dieciocho (2018).
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la parte accionada frente a la sentencia de 26 de febrero de 2016, proferida por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, dentro del proceso ordinario de mayor cuantía promovido por BBVA Asset Management S.A., en calidad de vocera del patrimonio autónomo «Fideicomiso Fidugan Lote Portal Real de Suba», contra I.C.S., Inversiones y Descuentos Ltda., y J.E.G.V..
I. ANTECEDENTES
1. Pretensiones.
Solicitó la actora declarar el incumplimiento por los prometientes compradores, respecto de la promesa de compraventa con ella celebrada, en calidad de prometiente vendedora, el 9 de noviembre de 2011, adicionada con el documento de 29 del mes y año citados.
En consecuencia planteó, que «se hallan resueltos por incumplimiento, no solo el contrato de promesa de compraventa […], sino su adición […]» y pidió, que «se condene a la parte demandada a perder el valor de las arras convenidas en la promesa de compraventa, y adicionalmente a pagar a la parte demandante la cantidad de diez millones de pesos ($10’000.000) por concepto de los perjuicios hasta ahora causados y los que lleguen a causarse».
2. Fundamentos fácticos.
Las partes celebraron el referido negocio jurídico, el cual tuvo por objeto «los lotes distinguidos como lotes 3, 4, 5, 6, 6ª y 7», ubicados en la parcelación La Conejera de la localidad de Suba de Bogotá D.C., los cuales son identificados por su nomenclatura, matrícula inmobiliaria y linderos; pactaron como precio la suma de siete mil trescientos millones de pesos ($7.300’000.000), pagaderos así: anticipadamente dos mil quinientos millones de pesos ($2.500’000.000) y el saldo de cuatro mil ochocientos millones de pesos ($4.800’000.000), al momento de suscribir el contrato prometido.
Igualmente acordaron la suma de dos mil quinientos millones de pesos ($2.500’000.000) como arras, previendo que de presentarse «incumplimiento del promitente comprador este perdería las arras, y en caso que lo propio ocurriera con el promitente vendedor, este las restituiría dobladas».
La promitente compradora tuvo serias dificultades para el pago de la cantidad inicial de dinero convenida, impidiéndole así mismo, cumplir su compromiso, y debido a ello, por iniciativa de los convocados a este litigio, «el 29 de noviembre de 2011 se suscribió OTRO SÍ modificatorio de la promesa de compraventa», en el que «la posición contractual del promitente comprador inicial fue asumida por los demandados Innovarq Construcciones SA, Inversiones y Descuentos Ltda. y J.E.G.V., dejándose plasmado el conocimiento por ellos de las estipulaciones iniciales.
Llegado el 16 de mayo de 2012, que se fijó para el otorgamiento de la escritura pública, los «prometientes compradores» no pudieron cumplir, porque carecían de liquidez para cancelar el saldo del precio y aunque acudieron a la notaría, «se negaron a suscribir el contrato prometido, pretextando la inobservancia de obligaciones», mientras que la «prometiente vendedora», estuvo dispuesta a cumplir con lo estipulado.
3. Actuación procesal.
3.1. Mediante auto de 27 de agosto de 2010, el Juzgado 2º Civil del Circuito de Zipaquirá, admitió la demanda y notificados los convocados, en tiempo la replicaron oponiéndose a las pretensiones; no aceptaron los hechos relativos al incumplimiento de la promesa de compraventa; y plantearon las excepciones de mérito tituladas «incumplimiento de la parte demandante de sus obligaciones y cumplimiento de las suyas por el demandado» y «la estipulación sobre las arras no expresa taxativamente que las mismas sean retractatorias»; también formularon la «falta de procedibilidad» como excepción previa, la cual fue desestimada.
3.2. La primera instancia culminó con la sentencia de 25 de junio de 2015, proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Descongestión de Zipaquirá, en la que denegó las pretensiones de la actora y la condenó al pago de las costas procesales.
3.3. La parte vencida interpuso recurso de apelación y el juzgador de segundo grado revocó la decisión impugnada; en su lugar declaró, que los accionados incumplieron el contrato de promesa de compraventa y consecuentemente reconoció, que «la demandante y prometiente vendedora tiene derecho a retener las arras recibidas en cuantía de $2.500’000.000, la que se tiene como cláusula penal y liquidación anticipada de perjuicios causados».
II. SENTENCIA IMPUGNADA
1. Verificó el juzgador la concurrencia de los presupuestos procesales y la ausencia de motivo de nulidad; analizó lo atinente a la legitimación en la causa en cuanto a la demandante, determinando que en virtud de haber promovido la acción como vocera del patrimonio autónomo «‘Fideicomiso Fidugan Lote Portal Real de Suba’, es incontestable la legitimación que le asiste».
2. Reconoció la «existencia y validez del acuerdo preparatorio implicado y de su adición», al verificar que cumplía con los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, sin que se hubieran planteado críticas acerca de su eficacia ni halló acreditadas irregularidades sustantivas que condujeran a la nulidad.
3. Con relación al incumplimiento del citado convenio por la accionante, examinó los términos de la negociación y descartó que tal comportamiento lo constituyera la inscripción de una demanda de expropiación respecto del «Lote 6», dado que la obligación de saneamiento era propia del convenio de compraventa.
Acotó, que «la obligación de perfeccionar el contrato acordado era la única que por antonomasia nacía del acto preparatorio –sin perjuicio de que las partes estipularan obligaciones de ejecución anticipada-, no pudiéndose liberar a la parte prometiente compradora de cumplir con la prestación a su cargo acudiendo a un deber –el de saneamiento- que es elemento de la compraventa».
4. Le restó importancia a la anotación existente sobre dicha medida cautelar como causa de incumplimiento, al interpretar que la misma no era equivalente a gravamen o acción real que involucrara el derecho de dominio; y de otro lado, porque la «prometiente vendedora» de acuerdo con lo pactado tenía plazo para responder frente a los gravámenes hasta fecha posterior al otorgamiento de la escritura pública para formalizar el contrato prometido; adicionalmente expuso, que los «prometientes compradores» no adujeron tal circunstancia para abstenerse de suscribir el citado documento, según lo dicho por los demandados en la declaración extra proceso de 16 de mayo de 2012.
5. En lo atinente a los motivos de incumplimiento expresados por los «prometientes compradores», relativos a «no haber recibido respuesta acerca de la solicitud de aclaración de las afectaciones vigentes o en proceso de reglamentación, reservas y normas que pesaban sobre el globo de terreno prometido en venta; […] la no corrección del certificado de tradición del ‘lote 6’ en cuanto a la cancelación de la primera anotación; y […] la aclaración sobre la existencia de servidumbres de alta tensión que abarcaban parte de los terrenos»; estimó, que no constituían sustento adecuado para atribuirle la aludida conducta a la actora.
También se indicó, que la «prometiente compradora» tenía conocimiento de los referidos hechos, dado lo expresado en las estipulaciones del negocio jurídico, así como por la condición de I.C.S., de ser profesional en la materia, según lo dedujo de su objeto social e igualmente por las comunicaciones enviadas y recibidas por tal empresa, en las que se hace mención a la existencia de la señalada servidumbre.
6. Concluyó el sentenciador, que «ninguna justificación tenían los demandados para relevarse de cumplir la principal obligación que nacía del contrato preparatorio» y por consiguiente determinó...
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