Registro
| Autor | Ismael Hernando Arévalo Guerrero |
| Páginas | 127-509 |
127
I. definicin
Como se indicó en el tema de la tradición, el artículo 756 del Código Civil
señala que “Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la
inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos”1.
De lo anterior se desprenden varias situaciones, la primera de las cuales
consiste en determinar qué debe registrarse: de acuerdo con el texto del
Código Civil es el título; sin embargo, en últimas lo que se debe registrar,
cuando existe, es el acto jurídico o la sentencia judicial en los cuales se in-
volucra el derecho correspondiente, que en el caso del derecho de dominio
y de los demás derechos reales, requiere de un acto adicional, en este caso
de carácter administrativo como es el registro.
El anterior texto del Estatuto de Registro indicaba lo siguiente:
El registro de instrumentos públicos es un servicio del Estado, que se prestará por
funcionarios públicos en la forma aquí establecida y para los fines y con los efectos
consagrados en las leyes2-.
El texto de la Ley 1579de 2012 es el siguiente:
Naturaleza del registro. El registro de la propiedad inmueble es un servicio público
prestado por el Estado por funcionarios denominados Registradores de Instru-
1 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 0 de julio de 1996, referencia
4514. “Esta consideración jurídica por sí sola le sigue prestando suficiente apoyo a la sentencia
de 1970, la tradición del dominio de bienes raíces se efectúa ’por la inscripción del título en la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos’, y dicha inscripción debe cumplirse en la primera
columna, destinada para anotar el propietario del inmueble como fruto del registro del respectivo
título de adquisición de propiedad”.
Corte Constitucional. Tutela 47 de 199: “Cuando la adquisición o el reconocimiento de un
derecho depende de la decisión o resolución favorable de una autoridad administrativa, sólo
se configura el derecho de propiedad o la titularidad respectiva una vez se expida dicho acto y
finiquite así positivamente la actuación administrativa. Mientras ello no ocurra y también en
el evento de que la decisión sea negativa o adversa al interesado, el sustento de una eventual
impugnación no podrá apoyarse en el derecho de propiedad sino en el desconocimiento de otros
derechos, principalmente –y sin pretender reducir los vicios de una actuación administrativa a
este sólo concepto– en el derecho al debido proceso, aplicable por mandato constitucional a toda
clase de actuaciones judiciales y administrativas”.
El estudio de títulos. El precedente jurisprudencial
128
mentos Públicos, en la forma aquí establecida y para los fines y con los efectos
consagrados en las leyes4.
La inscripción es un acto administrativo mediante el cual se concreta el
derecho real, pero como todo acto administrativo deben concurrir variados
requisitos sin los cuales no tiene validez, a más de estar sometido a la vía
gubernativa. Por lo tanto, es indispensable establecer las diferencias necesarias
entre el acto que se pretende registrar y el acto de registro propiamente dicho;
entonces, estamos frente a la existencia y la validez de dos actos jurídicos
diferentes5: un acto es el registro y otro el acto que en concreto se registra.
Respecto de la importancia del registro la Corte indicó:
5 Corte Constitucional. Sentencia T-049 de 2008. “Así las cosas, uno de los instrumentos proce-
sales más importantes para efectuar el control de constitucionalidad por vía de excepción, es la
acción de tutela, en tanto que ésta fue consagrada por el artículo 86 de la Constitución como el
principal mecanismo para la defensa y protección de los derechos fundamentales. En este sentido,
esta Corporación ha explicado que ‘en el proceso de tutela, la excepción de inconstitucionalidad tiene
relevancia en la medida en que la aplicación de la ley o una concreción suya se vinculen como causa de
la lesión de un derecho fundamental. Si ante la flagrante violación de la Constitución por parte de la
ley, el juez se inhibe de examinar su constitucionalidad, incumplirá con ello el deber superior de imponer
la norma constitucional por encima de las normas que le sean contrarias y, además, dejará de proteger
de manera efectiva los derechos fundamentales violados con ocasión de la actualización singular de
dicha ley’. De hecho, la jurisprudencia reiterada de esta Corporación ha venido sosteniendo que
la inaplicación de normas en vía de tutela no busca ‘la definición por vía general acerca del ajuste
de un precepto a la Constitución –lo cual es propio de la providencia que adopte el tribunal competente
al decidir sobre el proceso iniciado como consecuencia de acción pública, como lo puede ser la acción
de nulidad por inconstitucionalidad contra los actos administrativos adelantada ante el Consejo de
Estado– sino la aplicación de una norma legal o de otro orden a un caso singular’. Luego, es indis-
pensable tener en cuenta que al juez de tutela corresponde evaluar, en cada caso concreto, cómo
el acto administrativo general afecta individualmente los derechos fundamentales del solicitante
de tutela, pues, como se vio, el objetivo de esta acción constitucional no es adelantar el estudio
sobre la validez del acto administrativo mediante la confrontación entre el acto administrativo y
la Constitución para que el primero sea retirado del ordenamiento jurídico, sino que pretende
analizar las circunstancias particulares y los derechos fundamentales concretos del solicitante
frente al acto administrativo y dar aplicación preferente a los derechos. // Pero, en virtud de lo
la acción de tutela para inaplicar actos administrativos de contenido general y abstracto, además
de que se demuestre la violación o amenaza de un derecho fundamental, se requiere probar que
el accionante no cuenta con otro medio de defensa judicial para su protección o que, a pesar de
que exista, ese mecanismo procesal no resulta idóneo para su defensa o resulta inminente la ocu-
rrencia de un perjuicio irremediable. Entonces, a pesar de que si bien es cierto, por regla general,
la acción de tutela no procede para proteger derechos fundamentales amenazados o vulnerados
con ocasión de la expedición de actos administrativos de contenido general, porque existen otros
mecanismos judiciales para su defensa, no es menos cierto que, por excepción, el juez de tutela
129
Registro
Contribuye al análisis de los títulos las disposiciones del estatuto de registro de
de 1970 que somete a inscripción “Todo acto, contrato, providencia judicial, ad-
ministrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudi-
cación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción
del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes raíces…”; así
mismo, el artículo 4 del mencionado decreto establece: “ninguno de los títulos
o instrumentos sujetos a inscripción o registro tendrá mérito probatorio, si no ha
sido inscrito o registrado en la respectiva oficina, conforme a lo dispuesto en la
presente ordenación, salvo en cuanto a los hechos para cuya demostración no se
requiera legalmente la formalidad del registro”; en idéntico sentido, el artículo
44 siguiente ordena que “por regla general ningún título o instrumento sujeto a
registro o inscripción surtirá efectos respecto de terceros, sino desde la fecha de
aquél”; y dentro del Código de Procedimiento Civil, el artículo 256 tiene alcance
semejante al expresar que “cuando la ley exija la inscripción de un documento en
un registro público, la copia que se aduzca como prueba deberá llevar la nota de
haberse efectuado aquélla; en caso contrario, el juez enviará a la oficina corres-
pondiente para que se produzca la anotación y le pedirá que certifique, a costa del
interesado, sobre la inscripción y su fecha. Si no existiere dicha inscripción, la copia
sólo producirá efectos probatorios entre los otorgantes y sus causahabientes”. Las
normas transcritas evidencian que la eficacia jurídica de los títulos sometidos a
registro depende de la debida inscripción de tales actos en la oficina inmobiliaria
encargada de la matrícula del predio.
Igualmente, la jurisprudencia de la Corte enseña que la prueba del dominio
de inmuebles
… es rigurosamente solemne, teniendo este carácter, no puede suplirse por otra,
ni le es dable admitir ninguna en su reemplazo así sea plenamente veraz y lleve a
su ánimo la certidumbre de que el acto debió celebrarse u ocurrir y de cuál fue su
contenido […] ¿Y cuál es la prueba? Sin la menor duda, la solemnidad irrempla-
zable consiste en la copia auténtica de los títulos con su nota de haberse inscrito
adecuadamente en la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y
Privados” (G.J., t. cxxii, pp. 441 y ss.). Y la expresión “inscrito adecuadamente”
se refiere, en palabras de la esta misma Corporación, a que “cuando el demandante
ha adquirido el bien por compra, su título de dominio no puede ser otro que la
copia auténtica de la escritura correspondiente, con la nota de registro del caso. El
certificado del Registrador que también debe allegarse como prueba del proceso
puede inaplicarlos cuando el demandante logra demostrar que el medio procesal ordinario no es
idóneo para la protección de su derecho o se evidencia la ocurrencia de un perjuicio irremediable”.
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba