SENTENCIA de Corte Suprema de Justicia - SALA DE CASACIÓN CIVIL nº 11001-31-03-023-2015-00635-01 del 04-11-2021
| Sentido del fallo | CASA Y DICTA SENTENCIA SUSTITUTIVA |
| Emisor | SALA DE CASACIÓN CIVIL |
| Fecha | 04 Noviembre 2021 |
| Número de expediente | 11001-31-03-023-2015-00635-01 |
| Tribunal de Origen | Tribunal Superior Sala Civil de Bogotá |
| Tipo de proceso | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de sentencia | SC4667-2021 |
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
Magistrada Ponente
(Aprobado en sesión de catorce de octubre de dos mil veintiuno)
Bogotá, D.C., cuatro (4) de noviembre de dos mil veintiuno (2021)
La Corte decide el recurso extraordinario de casación interpuesto por las partes en el proceso frente a la sentencia proferida el 27 de noviembre de 2018 por la S. Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso ordinario que Blanca Oliva Casas promovió contra J.E.O.R..
I. ANTECEDENTES
1. La promotora del juicio deprecó que se decretara la resolución, por incumplimiento, del contrato de compraventa celebrado por las partes y, en consecuencia, se condenara al demandado a restituir los bienes objeto del negocio jurídico, sanear los gravámenes que los afectan y pagar los frutos civiles en la forma señalada en el escrito introductorio.
En subsidio, reclamó declarar que, con la celebración del convenio, sufrió lesión enorme y, en forma consecuente, se dispusiera la rescisión, ordenándole al comprador completar el valor hasta ajustar el precio real o, en caso de optar por rescindir el acuerdo de voluntades, restituir los inmuebles y sanear sus gravámenes.
2. En respaldo de sus pretensiones, relataron los hechos que a continuación se compendian:
2.1. Blanca Oliva Casas, en calidad de promitente vendedora, pactó el 16 de octubre de 2013, con J.E.O.R. y C.M.Q.G., promesa de compraventa respecto del apartamento 601 y los garajes 5 y 6 del Edificio Santos Propiedad Horizontal, localizado en la Calle 94A No. 16-51 de la ciudad de Bogotá.
2.2. Como precio de los bienes raíces acordaron la cantidad de $760.000.000, de la cual se desembolsarían primero $560.000.000 y posteriormente el saldo de $200.000.000. No obstante, el importe total se reajustó a $1.015’762.000, atendiendo el avalúo catastral.
2.3. Mediante escritura pública No. 1376 de 25 de abril de 2014, protocolizada ante la Notaría Treinta y Siete del Círculo Notarial de Bogotá, las partes celebraron el contrato prometido, estipulando en la cláusula cuarta el monto incrementado.
2.4. Al suscribir el anterior instrumento y en razón del ajuste del precio, el comprador pagó $12.720.000 y $10.157.620 por concepto de retención en la fuente; no obstante, no cubrió la totalidad del saldo, pues solo canceló la suma de $782.877.620, adeudando $232.884.380.
2.5. Si se considerara que el valor de la venta era $760.000.000, este sería lesivo para la demandante, porque el avalúo catastral asciende a $1.015’762.000 y el comercial a $1.521’107.515.
3. Admitida la demanda y dispuesto el traslado, el convocado se opuso a las pretensiones y formuló las excepciones de mérito que tituló: “nadie puede ir válidamente contra sus propios actos”, “simulación relativa que vendedora y comprador directa, expresa y reflexivamente acordaron”, «inexistencia de la causa invocada – falta de legitimación en la causa” e “inexistencia de lesión enorme”.
4. El demandado presentó, además, libelo de mutua petición en el que reclamó declarar “parcialmente simulado” el contrato de compraventa consignado en la escritura pública No. 1376 de 25 de abril de 2014 y en forma consecuente, se declarara que debía prevalecer el convenio real respecto del precio pactado y por tanto, tener en cuenta como tal la suma de $760.000.000.
Como fundamento de sus peticiones, adujo que:
4.1. En septiembre de 2013, la reclamante Blanca Oliva Casas consignó en el portal web www.metrocuadrado.com, una oferta de venta sobre el inmueble objeto del litigio, indicando, entre otras cosas, que el precio era la cantidad de $780.000.000 y el área de 242 mts2.
4.2. El actor en la reconvención y su cónyuge Claudia M.Q. Galvis, adelantaron la etapa precontractual con el intermediario Spazio Inmobiliario Ltda., definiendo los elementos esenciales de la negociación, para lo cual el agente solicitó se le presentara una propuesta formal de compra.
4.3. A ello se procedió el 3 de octubre de 2013 por Quirós Galvis, mediante comunicación confirmatoria de los términos del acuerdo y el plan de pagos previamente concertado con la propietaria Blanca Oliva Casas, el cual consistía en pagar un monto total de $760.000.000 en dos contados: $560.000.000 a través de cheque de gerencia a entregar contra la firma de la promesa de compraventa y $200.000.000 en cheque de gerencia a la firma del instrumento de venta.
4.4. Como el pago se realizaría con un crédito otorgado por Bancolombia, C.Q. le comunicó a Spazio Inmobiliario la necesidad de contar con las escrituras actuales del bien, incluida la corrección del metraje, con miras al estudio de títulos, el avalúo y la constitución del gravamen hipotecario, y solicitó realizar la entrega el 30 de noviembre de 2013 con motivo de las adecuaciones que se realizarían.
4.5. La inmobiliaria remitió la anterior propuesta y petición al correo electrónico de Blanca Oliva Casas al día siguiente, quien la aceptó en los términos indicados por ellos y en cuanto a la corrección del metraje, manifestó que realizaría el trámite personalmente ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, modificación que, desde el 9 de octubre siguiente, quedó perfeccionada, según correo electrónico remitido por Spazio Inmobiliario Ltda. a M.Q..
4.6. El 16 de octubre, las partes suscribieron la promesa de venta, convenio donde se consignó la suma de $760.000.000 ofrecida por los promitentes compradores y aceptada por la promitente vendedora y se concertó la entrega para el 30 de noviembre de la misma anualidad.
4.7. Para realizar las adecuaciones, J.E.O. contrató a T.G.G.A. y Construcción, acordando un presupuesto de obra por $190.000.000 y un término de ejecución de tres meses, entregándose las reformas a principios de marzo de 2014.
4.8. Por solicitud de Bancolombia, el promitente comprador solicitó a la firma Bancol Inmobiliaria, avaluadora indicada por la primera entidad, estimar el valor del apartamento y los dos garajes objeto del negocio jurídico, tarea que arrojó el resultado de $923.860.000.
4.9. Vendida la deuda a BBVA, éste exigió un nuevo avalúo, el cual se realizó el 21 de julio de 2015 por Tinsa S.A., que determinó la cantidad de $1.269’968.000.
4.10. Debido a las inconsistencias halladas por el abogado de Bancolombia en el estudio de títulos, los compradores le solicitaron a la vendedora corregirlas, quien se comprometió a hacerlo incluyendo el área real del apartamento (242 mts2) en todos los documentos.
4.11. Oliva Casas deprecó a la Unidad Especial de Catastro Distrital la enmienda del citado dato, pues en dicha entidad se referenciaba que el apartamento tenía un aérea de 129 mts2. La corrección acarreó el incremento del avalúo catastral que las partes no advirtieron hasta el día de la suscripción de la escritura pública.
4.12. Al advertir la Notaría 37 del Círculo de Bogotá la variación del avalúo catastral por razón de la actualización del área del inmueble, el cual pasó de $554.517.000 a $978.298.000, les propuso a los contratantes simular un precio mayor al real ($760.000.000), sugerencia aceptada por estos en razón a que no alteraba lo acordado en el convenio preparatorio. En consecuencia, en el instrumento otorgado se consignó el precio simulado de $1.015’762.000, resultante de sumar los segundos avalúos catastrales del apartamento ($978.000.000), el garaje No. 5 ($18.732.000) y el garaje No. 6 ($18.732.000).
5. La demandada en reconvención se opuso a las pretensiones perseguidas con el libelo y planteó la excepción de mérito de “inexistencia de la simulación del precio de la compraventa”.
6. El juez a quo dirimió la instancia declarando la prosperidad de las defensas radicadas en la “simulación relativa que vendedora y comprador directa, expresa y reflexivamente acordaron”, «inexistencia de la causa invocada” e “inexistencia de lesión enorme” y, en consecuencia, negó el petitum principal y subsidiario de la demanda. Respecto del libelo de mutua petición, declaró frustránea la excepción de “inexistencia de la simulación en el precio de la compraventa” y por ende, simulado relativamente el contrato, debiendo prevalecer el importe realmente pactado ($760.000.000) sobre el que declararon los concertantes.
7. La demandante primigenia y convocada en la reconvención apeló la decisión, la cual modificó el superior funcional para declarar probadas las defensas de “inexistencia de la causa invocada” e “inexistencia de la lesión enorme” propuestas por J.E.O., así como la de “inexistencia de la simulación del precio de la compraventa” que formuló Blanca Oliva Casas, negando la pretensión de simulación relativa impetrada en el escrito de mutua petición.
II. LA SENTENCIA IMPUGNADA
Al proveer sobre los cuestionamientos concretos formulados por el recurrente en la alzada, decidió abordar, en primer lugar, la problemática alrededor de la simulación relativa del contrato, pues elucidado ese tópico, podría establecerse si existió incumplimiento o no en el pago del precio que diera lugar a la resolución del convenio o abrir paso a constatar si se incurrió en la lesión enorme alegada.
Consideró que obraban elementos de juicio serios y coincidentes que permitían colegir que la compraventa se celebró por un precio de $760.000.000.
Referente a esos instrumentos demostrativos, en primer lugar, aludió al negocio de promesa que contenía dicho valor y del cual indicó que al ser “ad substantiam actus” no era “susceptible de modificaciones de manera consensual, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1611 del CC”1, precisando después que el negocio prometido debe sujetarse, en principio, al cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el acuerdo preparatorio y si bien éstas pueden ser objeto de variación, le incumbe demostrarla a la parte que la alega, lo que, en el caso, debía hacer la demandante “no solamente con...
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