Del administrador del edificio o conjunto
| Autor | Jorge Enrique Chavarro Cadena/Guillermo Cortés Guzmán |
| Páginas | 155-174 |
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Título I. Generalidades
los propi
dirección o control de la persona jurídica, se deberá adelantar un proceso verbal sumario cuando se decida acudir
ante una autoridad judicial304.
(iv) Por último, en aquellos casos en que se planteen controversias relacionadas con la tenencia de ejemplares caninos,
se puede acudir al proceso policivo por perturbación de la propiedad, en la medida en que la Ley 746 de 2002 adiciona
un capítulo especial al Código Nacional de Policía, en el que se otorga competencias sobre dicha materia305
CAPÍTULO XI
DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO
ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona
por la asamblea general de propietariossalvo en aquellos
casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano,
para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que
celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre
y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave,
ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve
del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación
de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 1. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el
administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del
consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.
PARÁGRAFO 2.
y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica
en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
PARÁGRAFO 3. El Gobierno Nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen
de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será
respectiva designación.
• *Aparte subrayado del inciso 1 del artículo 50 declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia
C-474 de 18 de mayo de 2004, Magistrado Ponente Dr. Marco Gerardo Monroy Cabra.
De las elecciones del administrador y del Consejo de Administración en el régimen de propiedad horizontal.
Esto por cuanto que, visto el desarrollo de la argumentación de la presente demanda, los cargo de la demanda que son
aptos para propiciar un juicio de constitucionalidad están fundados sobre el hecho de que los artículos 38 y 50 de la Ley
304 “Parágrafo 3o.
Por su parte, el citado Código de Procedimiento Civil en el artículo 435 dispone que: “Asuntos que comprende: (…)
Se tramitarán en única instancia por el procedimiento que regula este capítulo, los siguientes asuntos: (…) Parágrafo 1. En consideración a su naturaleza: 1.
Controversias sobre la propiedad horizontal de que tratan el artículo 7. de la Ley 182 de 1948 y los artículos 8. y 9. de la Ley 16 de 1985(…)”.
305 Al respecto se puede consultar la Sentencia T-155 de 2012. La citada norma establece que: “Artículo 108-A De las contravenciones especiales con respecto
a la tenencia de ejemplares caninos. La tenencia de ejemplares caninos en las viviendas urbanas y rurales requiere que las circunstancias de su alojamiento en
el aspecto higiénico y sanitario, de alimentos y custodia, sean las adecuadas, y que no se produzca ninguna situación de peligro o incomodidad para los vecinos
u otras personas en general, o para el propio animal.”
Art. 50
156 Propiedad Horizontal
675 de 2001
de propiedad horizontal que cuenta con Consejo de Administración intervenir en la elección de su administrador.
En efecto, si se repasan uno a uno los cargos de libelo que son sustancialmente aptos se verá cómo todos dependen de
cargos, con el análisis del porqué ya fueron resueltos en la Sentencia C-127 de 2004.
a) El artículo 10 de la Carta se dice vulnerado porque las disposiciones impugnadas desconocen el principio democrático,
participativo y pluralista del Estado Colombiano. No obstante, es evidente que en el respeto por el principio democrático
y participativo va implícita la protección del derecho a la participación (art. 40 C.P.) cuya violación fue descartada por
la Sentencia C-127 de 2004. Así las cosas, el cargo por violación al artículo 10 ya fue materialmente resuelto en el
citado fallo.
situación resulta incompatible con el artículo 58 de la Constitución en virtud del cual son todos los propietarios, y no
una parte de ellos, los llamados a decidir sobre el destino de los bienes comunes.
De las consideraciones de la Sentencia C-127/04 es posible deducir, sin embargo, que el derecho de los copropietarios
a decidir sobre los bienes de la copropiedad se garantiza mediante su participación en la asamblea general y mediante
la posibilidad que tienen de votar la elección de los miembros del consejo de administración.
Ciertamente, cuando la Sentencia reconoce que dicha metodología es respetuosa del derecho de participación,
implícitamente acepta que lo que se garantiza es la posibilidad de participar en el designio de la propiedad común.
Por decido así, el derecho a participar no puede entenderse en abstracto como la simple posibilidad de intervenir en
discusiones sin objeto: la participación implica la posibilidad de decidir sobre el destino de los bienes comunitarios.
Por ello, garantizado el derecho de participación, se garantiza el derecho a decidir sobre la copropiedad.
c) En igual forma, cuando se asegura que las disposiciones acusadas vulneran el artículo 50 de la Constitución,
que garantiza los derechos inalienables de las personas, porque desconoce los derechos patrimoniales de los
copropietarios, habría que decir que tales derechos se encuentran a salvo aún permitiéndosele al consejo de
administración que resuelva sobre la elección del administrador de la unidad de propiedad horizontal.
Tal como se dijo en relación con la acusación por quebrantamiento del artículo 58 de la Constitución, el derecho de
el destino de los bienes comunes, por lo que no puede decirse que los copropietarios vean afectado su derecho de
la constitucionalidad de la norma a la luz del artículo 58 de la Carta son las mismas que permiten concluir la no
violación del artículo 5.
d) Frente al argumento según el cual los apartes demandados violan el artículo 13 de la Constitución porque discriminan
administrador, habría que recordar que la Sentencia C-127 de 2004 señaló que, por virtud del mecanismo de elección
del administrador de los conjuntos de propiedad horizontal, los copropietarios no perdieron su derecho de participación,
razón por la cual no podría decirse que aquellos sufrieron desmedro de tal garantía.
Sentencia C-127/04
reconoció que el mecanismo de elección del administrador constituye un procedimiento razonable que permite
Aunque el asunto ya fue citado en esta providencia, valga la pena recordar el aparte en que se hizo alusión expresa
a la razonabilidad de esta medida, teniendo en cuenta la naturaleza de los conjuntos o unidades de propiedad
horizontal a los que va dirigida:
A juicio de la Corte, la designación del administrador por el consejo de administración cuando este exista, no desconoce
el derecho de participación de todos los copropietarios, pues son ellos precisamente los que en asamblea general han
elegido a sus integrantes de entre los propietarios de las unidades privadas respectivas, para que en cumplimiento de
creando con ello un procedimiento
razonable que permita la agi1ización en la toma de decisiones.
concepto de la Corte, principios de ineludible aplicación en todas los escenarios en los que hayan de adoptarse
decisiones que afectan los intereses de una copropiedad, en donde se hace indispensable que los principios en
justo (CP. art. 2). Por ello, el legislador en forma razonable previó la creación de un consejo de administración
consagrar ese organismo, con el objeto de racionalizar la toma de algunas decisiones, sin tener que estar recurriendo
a la convocatoria de asamblea general, por lo dispendioso que ello resulta.
Así pues, el cargo por violación al principio de igualdad también ya fue resuelto por la sentencia de la Corte.
e) En lo que toca con la acusación por violación del artículo 26 de la Carta, la Corporación refrenda lo dicho
precedentemente. El demandante dice que la norma acusada, al no permitirle a los copropietarios participar en la
elección del administrador, pone en riesgo social a los mismos porque el elegido puede ser persona no idónea. No
obstante, la Sentencia C-127/04 señaló que la norma acusada no ponía en riesgo el derecho de participación, pues
el mismo se garantizaba permitiéndoles a los propietarios participar en la elección de los miembros del consejo de
administración. En este sentido, la acusación por violación al artículo 26 superior también ha quedado descartada.
Art. 50
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