De los bienes comunes
| Autor | Jorge Enrique Chavarro Cadena/Guillermo Cortés Guzmán |
| Páginas | 50-66 |
50 Propiedad Horizontal
En consecuencia, los reglamentos internos de una propiedad horizontal deben respetar la Constitución y los derechos
constitucionales fundamentales, los cuales prevalecen sobre las relaciones jurídicas emanadas de la propiedad horizontal.
En este orden de ideas, podemos concluir que las Juntas Administradoras y los demás órganos de la copropiedad no pueden
contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es una condición para el ejercicio de la libertad y la seguridad, ni están
facultadas para impedir la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital para los habitantes, están sujetos a
ciertos parámetros constitucionales y legales entre los cuales sobresale el respeto a los derechos fundamentales de los
residentes. Como lo ha venido sosteniendo de tiempo atrás esta Corporación, “si bien las Asambleas de Copropietarios
gozan de ciertas competencias para la consecución del interés general, las cuales puede desempeñar directamente o
delegar en el Consejo de Administración, también lo es que el ejercicio de tales atribuciones debe ajustarse a la Constitución.
En igual sentido, es preciso que la ejecución de las competencias que la ley, los reglamentos de propiedad horizontal,
o por delegación de la Asamblea le sean acordadas al Consejo de Administración, se ajuste al Texto Fundamental.”109
CAPÍTULO VI
DE LOS BIENES COMUNES
ARTÍCULO 19. ALCANCE Y NATURALEZA.
o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,
seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso
a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter
de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes
privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el
respectivo reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 1. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera
expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados
con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.
PARÁGRAFO 2. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son
inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos
de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de
negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos.
La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas
los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.
• Decreto Único Reglamentario 1077 de 26 de mayo de 2015:
ARTÍCULO 2.1.5.1.1. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Objeto social de la
persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Para los efectos de la Ley 675 de 2001, entiéndese
que forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y negocios jurídicos que se realicen sobre los
bienes comunes por su representante legal, relacionados con la explotación económica de los mismos que permitan su
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. (Decreto 1060
de 2009, artículo 1)
109 Sentencia T-555 de 2003, MP. Clara Inés Vargas Hernández. La Corte concedió el amparo solicitado por el propietario de un establecimiento de comercio bajo
el régimen de propiedad horizontal, a quien se le exigía abrir su local los días domingos, pues consideró que la imposición de multas en caso de incumplimiento
atentaba contra su derecho a la libertad económica y suponía un exceso en las atribuciones de los órganos de administración. En el mismo sentido ver, entre
muchas otras, las sentencias T-1052 de 2001, SU-509 de 2001 y T-216 de 1998.
Art. 19
51
Título I. Generalidades
CONCORDANCIAS: (*Para su consulta debe ser suscriptor. Ver www.nuevalegislacion.com)
• Código Nacional de Policía y Convivencia Ciudadana: Art. 140 num. 13.
• *Ley 2180 de 30 de diciembre de 2021: Por medio de la cual se crean parques de integración para niños, niñas y
adolescentes en el territorio nacional y se dictan otras disposiciones.
• *Ley 1209 de 14 de julio de 2008: Por medio de la cual se establecen normas de seguridad en piscinas.
• *Ley 12 de 27 de enero de 1987: Por la cual se suprimen algunas barreras arquitectónicas y se dictan otras disposiciones.
• *Resolución Ministerio de Salud y Protección Social No. 350 de 1 de marzo de 2022: Por medio de la cual se adopta
el protocolo general de bioseguridad para el desarrollo de las actividades económicas, sociales, culturales y del Estado.
• *Resolución Comisión de Regulación de Comunicaciones No. 5050 de 10 de noviembre de 2016: Tít. VIII; Cap. 2.
DOCTRINA: (Para su consulta debe ser suscriptor. Ver www.nuevalegislacion.com)
• DOCUMENTO DE ORIENTACIÓN TÉCNICA 15 DE 20 DE OCTUBRE DE 2015. CONSEJO TÉCNICO DE LA
CONTADURÍA PÚBLICA.
• CONCEPTO 3040 DE 2013. SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO. Zonas comunes de una propiedad
horizontal.
• CONCEPTO 55783 DE 4 DE SEPTIEMBRE DE 2013. DIAN. Servicio de parqueadero. Propiedad horizontal.
• CONCEPTO 017775 DE 3 DE MARZO DE 2011. MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO
TERRITORIAL. Destinación de parqueaderos de uso privado. ¿Estos pueden ser utilizados para prestar el servicio de
• CONCEPTO 009109 DE 11 DE FEBRERO DE 2011. MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO
TERRITORIAL. Explotación económica de bienes comunes.
• CONCEPTO 631 DE 18 DE JULIO DE 2008. SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS.
Bienes comunes. Señalamiento como tales en el régimen de propiedad horizontal.
JURISPRUDENCIA: (Para su consulta debe ser suscriptor. Ver www.nuevalegislacion.com)
• EXPEDIENTE 00639-01 DE 1 DE MARZO DE 2021. CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. M. P. DR. FRANCISCO TERNERA
BARRIOS. La persona jurídica administradora de la propiedad horizontal está legitimada por activa y pasiva y tiene interés
jurídico para representar los intereses de los copropietarios, en lo que hace a los bienes comunes.
E. Descartado por innecesario el debate sobre la base contractual que encontró el Tribunal, y que el recurrente intenta
recalcarse que lo medular consiste en sí, para demandar al constructor el resarcimiento de los perjuicios derivados de
la mala calidad de los bienes comunes, la persona jurídica administradora de la propiedad horizontal debe ser titular del
derecho de dominio de aquellos, como este caso lo son las vías internas. La segunda acusación del primer cargo lo niega
porque esa persona jurídica es una mera administradora.
Observa la Corte que la regulación del régimen de propiedad horizontal se caracteriza por reconocer que en esta forma
han sido considerados como de propiedad común y proindiviso de los titulares de las áreas privadas (como en la Ley
182 de 1948 y en la actual 675 de 2001) o como bienes de propiedad de la persona jurídica que administra la propiedad
horizontal (ley 16 de 1985).
En efecto, desde el decreto 1286 de 1948, dictado por el gobierno de entonces para hacer frente a los acontecimientos del
9 de abril de ese año que dejaron semidestruida a la Capital, y subsecuentemente, con la adopción de la ley 182 de 1948,
dividido en pisos y estos a su vez en departamentos, los cuales podían ser de propiedad exclusiva de diversas personas,
además propietarias estas, en común y proindiviso, de los bienes inmuebles comunes, necesarios para la existencia,
Con la expedición de la ley 16 de 1985, los bienes destinados al uso y goce de los propietarios pasaron a ser de la persona
jurídica conformada por ellos, punto este muy cuestionado en su momento, pero que apuntaba a facilitar la actuación
en juicio de la comunidad de copropietarios, de la propiedad horizontal, antes representada por un administrador en los
términos de la ley 95 de 1890.
Esta copropiedad de los “b
dispuesto en la ley 16 de 1985, que estableció un régimen paralelo con la anterior normatividad y que, en lo que concierne
al tema que se dilucida, consagraba la propiedad exclusiva de las unidades privadas al paso que establecía que las
áreas de uso o de servicio común pertenecían a la persona jurídica que nacía por mandato de la ley110, en un intento
del administrador. Pero surgieron críticas en torno a la titularidad de esos bienes comunes dado que no existía un título
110 El artículo 3 disponía que “la propiedad horizontal una vez constituida legalmente, forma una persona jurídica distinta de los propietarios de los bienes de dominio
particular o exclusivo individualmente considerados. Esta persona, que no tendrá ánimo de lucro, deberá cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propie-
comunes de los propietarios de inmuebles en relación con el mismo”.
Art. 19
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