Objeto y definiciones
| Autor | Jorge Enrique Chavarro Cadena/Guillermo Cortés Guzmán |
| Páginas | 1-28 |
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Título I. Generalidades
Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.
EL CONGRESO DE COLOMBIA
DECRETA:
TÍTULO I
GENERALIDADES
CAPÍTULO I
OBJETO Y DEFINICIONES
ARTÍCULO 1. OBJETO. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada
propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el
como la función social de la propiedad.
• Artículo 1 declarado CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE “bajo el entendido de que los moradores no propietarios de
inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho
de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva
de esta sentencia; y que, cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble
sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del
derecho de defensa”, por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2 de mayo de 2002, Magistrado Ponente
Dr. Alfredo Beltrán Sierra.
sometido al régimen de propiedad horizontal.
4.2.1 La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal es un tema en desarrollo, tanto por la ley como por la jurisprudencia,
y, su evolución y perfeccionamiento dependerán, en gran medida, como todos los asuntos jurídicos, de la forma como
éstos se desenvuelvan en la sociedad, aunado al hecho innegable, que esta clase de propiedad es la que se impone en
el mundo moderno. Basta mirar el auge de los grandes centros comerciales y de las construcciones de vivienda, que son
verdaderos conglomerados habitacionales, que comparten áreas y servicios.
4.2.2 El otro aspecto a destacar consiste en que desde su regulación legal, el derecho de dominio sobre los bienes comunes
nace directamente del derecho que adquirieron los propietarios de los bienes privados. Es decir, de la propiedad de los
de las áreas comunes en los propietarios de las áreas privadas, así:
“Del análisis de la norma en cuestión, queda claro que coexisten dos derechos, a saber: el primero, que radica en la
propiedad o dominio que se tiene sobre un área privada determinada; y, el segundo, una propiedad en común sobre las
áreas comunes, de la cual son cotitulares quienes a su turno lo sean de áreas privadas. (sentencia C-726 de 2000, M.P.,
doctor Alfredo Beltrán Sierra)
También, la Corte Constitucional, en sentencia T-035 de 1997, examinó las características del régimen de propiedad
horizontal. En esa oportunidad señaló que el propietario comparte con otros la titularidad del dominio sobre los bienes
comunes; éstos son los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del conjunto; esta forma de propiedad
otorga derechos y obligaciones al propietario; esta forma de propiedad puede imponer limitaciones al régimen de propiedad
Art. 1
2Propiedad Horizontal
que se tiene sobre el bien individual; y, destacó la sentencia, que el reglamento de propiedad horizontal “es un negocio
jurídico mediante el cual las partes, en condiciones de igualdad, pactan libremente las estipulaciones correspondientes
sobre los derechos fundamentales, tales como la intimidad o la autonomía. Explicó la sentencia estos puntos, así:
características:
Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad
individual sobre un bien y, además, comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero.
Los bienes comunes están compuestos por aquellos necesarios para la existencia, seguridad y conservación del conjunto,
con los cuales se pretende facilitar el uso y goce de cada uno de los inmuebles por sus respectivos propietarios y demandan
el uso ordinario para el cual existen, con un correlativo respeto a la utilización legítima por parte de todos los demás
propietarios. En lo que hace a los bienes de dominio particular, se tiene que estos pueden ser utilizados con cierta libertad y
autonomía por parte de sus propietarios, pero bajo la forma prevista por el reglamento de copropiedad o a falta de éste en
Ley 182 de 1948).
Esta forma de propiedad otorga, entonces, una serie de derechos al propietario de un bien, tales como gozar de los bienes
comunes para aquello que fueron concebidos (circular u otros derechos similares) y su dominio se encuentra en cabeza
de una comunidad (Ley 182 de 1948Ley 16 de 1985).
De otro lado, el régimen de propiedad horizontal impone también obligaciones para el propietario que tienen que ver con
aquellas conductas cuya observancia resulta indispensable para que la modalidad de la propiedad cumpla a cabalidad
sus objetivos. Son obligaciones de los propietarios, por ejemplo, pagar las cuotas (ordinarias y las extraordinarias)
correspondientes para cubrir adecuadamente los gastos en que se incurra para mantener los bienes comunes, de manera
Además, el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el
bien individual con el objeto de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma. Igualmente, podrá
establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al inmueble, más allá de las regulaciones que las autoridades
hayan establecido para los usos del suelo del sector del cual se trate.
El conjunto de derechos, deberes y limitaciones mencionados se concretan en un reglamento de copropiedad exigido por
la ley, adoptado por la unanimidad de los propietarios, el cual debe elevarse a escritura pública y registrarse en el folio
de matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles sometidos a él.
En este sentido, el citado reglamento constituye un negocio jurídico mediante el cual las partes, en condiciones de igualdad,
pactan libremente las estipulaciones correspondientes y deciden sobre los derechos disponibles, como a bien tengan.
Sin embargo, las características propias del mismo y la circunstancia de que en él se pueden comprometer derechos
constitucionales fundamentales obliga a señalar que las mencionadas estipulaciones tienen que sujetarse a unas reglas
ejercitan, para así armonizarlos de manera que el ejercicio de los derechos de unos se limite por el ejercicio de los demás.
Por lo tanto, el contenido del reglamento de copropiedad no podrá ir más allá de la regulación de los derechos que exige
el mantenimiento de la comunidad, de aquello que resulte necesario para su existencia, seguridad y conservación, y con
las limitaciones mencionadas; así las cosas, no podrán ser oponibles, por virtud del mismo, cláusulas relativas a derechos
que no trascienden el ámbito de lo privado y que por tanto forman parte del núcleo esencial de derechos como la intimidad
demás o el orden jurídico. A contrario sensu, los derechos que trascienden ese espacio íntimo pueden ser objeto de
regulación más amplia, siempre bajo los parámetros que imponen los principios y valores del ordenamiento constitucional.
Esos límites procuran evitar que en las decisiones que se adopten en la asamblea general de copropietarios se violen
los derechos de las minorías a través de la votación impositiva de la mayoría.” (sentencia T-035 de 1997, M.P., doctor
Hernando Herrera Vergara)
4.4 De todo lo anterior, no hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en común son los propietarios
En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de
propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son
sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden
a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la
Constitución y la ley.
4.5 Ahora bien: hay que observar que en todas las oportunidades, los propietarios y los moradores en general, cuando son
objeto de sanciones o de la limitación de alguno de sus derechos, debe garantizárseles el debido proceso, y el derecho
de defensa. Además, pueden acudir al procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil. Al examinar la Ley
675
internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercer las acciones policivas, penales y civiles.”
Art. 1
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