Instrumentos de gestión urbana
| Autor | Ana Isabel Zea Restrepo |
| Páginas | 147-185 |
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Capítulo 7
Instrumentos de gestión urbana
Ana Isabel Zea Restrepo
Introducción
Uno de los principales avances derivados de la Ley 388 de 1997 es el énfasis
que hace de la relación entre planicación y gestión. La Ley incentiva a que los
municipios, al mismo tiempo que reglamentan los usos del suelo y los apro-
vechamientos urbanísticos, precisen los mecanismos para dar cumplimiento
a los objetivos de largo plazo y hagan posible el desarrollo de los proyectos
estratégicos que permitan consolidar la ejecución del modelo de ocupación
del territorio denido en el plan de ordenamiento.
pondera la importancia de la gestión como mecanismo para garantizar el cum-
plimiento de las metas y los propósitos de las decisiones adoptadas en el plan de
ordenamiento, al consagrar en el artículo 5 que
El ordenamiento del territorio municipal y distrital comprende un
conjunto de acciones político-administrativas y de planicación
física concertadas, emprendidas por los municipios o distritos y áreas
metropolitanas, en ejercicio de la función pública que les compete,
dentro de los límites jados por la Constitución y las leyes, en orden a
disponer de instrumentos ecientes para orientar el desarrollo del territorio
bajo su jurisdicción y regular la utilización, transformación y ocupación del
espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconómico
y en armonía con el medio ambiente y las tradiciones históricas y
culturales. (Cursiva añadida)
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Manual de derecho urbano
Esta condición se enfatiza cuando la misma Ley plantea, como uno de los
propósitos del ordenamiento, racionalizar las intervenciones sobre el territo-
rio y orientar su desarrollo y aprovechamiento sostenible, mediante el diseño
y adopción de los instrumentos y procedimientos de gestión que permitan
ejecutar actuaciones urbanas integrales y articular las actuaciones sectoriales
que afectan la estructura del territorio municipal o distrital.
Los instrumentos de gestión urbana son pues los procedimientos de
carácter técnico, jurídico o nanciero, que permiten tanto a la Administración
municipal como a los propietarios de inmuebles ejecutar las determinaciones
derivadas del plan de ordenamiento y las normas complementarias.
Aunque las normas denen una variedad de instrumentos de gestión, el
presente escrito se ocupará de algunos de esos instrumentos, que se han esta-
blecido para permitir el reparto equitativo de cargas y benecios. Al respecto,
el artículo 38 de la Ley 388 de 1997 consagra que
En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las
normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urba-
nísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que
garanticen el reparto equitativo de las cargas y los benecios deri-
vados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados. Las
unidades de actuación, la compensación y la transferencia de dere-
chos de construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que
garantizan este propósito.
7.1. Unidad de actuación urbanística
Se trata del sistema de ejecución de las decisiones contenidas en el plan par-
cial, que exige tramitar la licencia de urbanización para varios predios con el
propósito de garantizar el cumplimiento de las cargas y los benecios que se
han determinado como necesarios para cumplir el modelo de ordenamiento
territorial que se ha adoptado para el sector.
Esta forma de ejecución tiene como principal objetivo hacer efectivo el
principio de igualdad, a través de la agrupación de predios, para distribuir de
manera justa las cargas de urbanización y, una vez establecidas las áreas que
deben cederse a favor del municipio, poder adjudicar los predios útiles para el
desarrollo inmobiliario. Este proceso implica la solidaridad entre los propietarios
en el área delimitada en el plan, con el propósito de denir la manera como se
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Instrumentos de gestión urbana
van a cumplir las obligaciones derivadas del ordenamiento territorial y se van
a hacer efectivos los aprovechamientos urbanísticos que el plan parcial auto-
riza. La génesis de este procedimiento de trámite de licencias urbanísticas se
encuentra en el proceso de reparcelación que consagra la Ley del Suelo Español.
1
El objeto, entonces, de la conformación de la unidad de actuación urba-
nística es formalizar la gestión urbanística mediante la integración de los
predios, la determinación de los lotes resultantes para destinarlos al aprove-
chamiento urbanístico y la concreción de los derechos y deberes tanto de los
propietarios como de la Administración municipal, en cuanto al cumplimiento
de las cargas urbanísticas que la actuación genera.
La posibilidad de delimitar unidades de actuación urbanística es una
aplicación del principio de función social de la propiedad, de consagración
constitucional, que limita uno de los atributos de la propiedad, como es el de
su aprovechamiento económico; y para hacer efectiva tal limitación, deben
cumplirse los procedimientos y condiciones que la ley establece para su con-
formación, estos son:
• Solo las administraciones municipales y distritales tienen compe-
tencia para denir las características y dimensiones de las unidades
de actuación urbanística.
• El plan de ordenamiento territorial debe determinar los criterios
y procedimientos para la caracterización, delimitación y posterior
aprobación de su delimitación.
• La delimitación de los predios que la conforman se debe hacer a
través de las normas complementarias al plan de ordenamiento
territorial.
• El área denida como unidad de actuación en el plan parcial debe per-
mitir el cumplimiento conjunto de las cargas de cesión y urbanización
1 El artículo 16.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo
2/2008 indica: “Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afec-
tados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes del apartado anterior. Estos deberes
se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización
o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud
acompañada de certicación expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones
que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas denitivas de la actuación”. España, Real Decreto
Legislativo 2/2008, Madrid, 20 de junio de 2008. núm. 154 de 26 de junio de 2008.
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